Belgesi Olmayan Firmalara Bakım Sözleşmesi Yaptıran Yöneticinin Sorumluluğu

Güncelleme Tarihi: 21 Temmuz 2026

Apartman ve site yöneticileri, asansör bakım firması seçerken çoğu zaman aylık bakım ücretine, firmanın arızaya ne kadar hızlı geldiğine ve çevredeki diğer binalarda çalışıp çalışmadığına bakar. Ancak asansör bakım hizmeti alınacak firmanın gerekli belgelere, teknik yeterliliğe ve yetkili servis statüsüne sahip olup olmadığı, fiyat kadar önemli bir konudur.

Asansör; kapı kilitleri, taşıyıcı halatlar, fren tertibatı, kumanda panosu, hız regülatörü, paraşüt sistemi ve elektrik güvenlik devreleri bulunan bir insan taşıma sistemidir. Bu nedenle asansör bakımının sıradan bir tamir veya temizlik hizmeti gibi değerlendirilmesi doğru değildir.

Belgesi bulunmayan, belgesi başka firmaya ait olan, belge süresi dolmuş veya yetkili servis ilişkisi bulunmayan bir işletmeyle bakım sözleşmesi yapılması; bina yöneticisinin asansör bakım yükümlülüğünü mevzuata uygun biçimde yerine getirip getirmediği konusunda ciddi sorun oluşturabilir.

Güncel Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, asansörün bakımının asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından yürütülmesini esas alır. Bina sorumlusu ile sözleşme imzalayan asansör monte edenin veya yetkili servisinin, güvenli kullanım için asansörün bakım ve onarımını gerçekleştirmesi gerekir. İlgili servislerin TS 12255 kapsamında TSE Hizmet Yeterlilik Belgesine sahip olması da bakım sisteminin temel şartları arasındadır.

Bu nedenle apartman yöneticisinin yalnızca üzerinde “asansör bakım sözleşmesi” yazan bir belge imzalaması yeterli değildir. Sözleşmenin mevzuatta tanımlanan yetkili ve belgeli bir firmayla yapılması gerekir.

Belgesiz veya yetkisiz firmayla yapılan sözleşme, yöneticiyi sorumluluktan otomatik olarak kurtarmaz. Özellikle asansör kazası, kullanıcı mahsur kalması, periyodik kontrolde ağır uygunsuzluk tespit edilmesi veya uzun süredir giderilmeyen güvenlik eksiklerinin bulunması hâlinde; yöneticinin firma seçerken gerekli özeni gösterip göstermediği araştırılabilir.

Ancak her olayda yöneticinin otomatik olarak hukuken veya cezaen sorumlu sayılacağını söylemek de doğru değildir. Sorumluluk; yöneticinin yetkileri, bilgisi, yaptığı kontroller, firmadan aldığı belgeler, kat malikleri kurulunun kararları, bakım firmasının kusuru, zararla bakım eksikliği arasındaki bağlantı ve somut olayın diğer özelliklerine göre değerlendirilir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir kaza, zarar veya hukuki uyuşmazlık bulunması hâlinde dosyadaki sözleşme, bakım kayıtları ve periyodik kontrol raporları bir hukukçu tarafından ayrıca incelenmelidir.

Belgesi Olmayan Asansör Firması Ne Demektir?

“Belgesiz firma” ifadesi yalnızca firmanın hiçbir evrakının bulunmaması anlamına gelmez. Bir şirketin vergi levhası, ticaret sicil kaydı veya belediye iş yeri ruhsatı bulunabilir; ancak bu belgeler şirketin mevzuata uygun şekilde asansör bakım servisi olarak çalışabileceğini tek başına göstermez.

Asansör bakımı bakımından aşağıdaki durumlar ayrı ayrı değerlendirilmelidir:

Firmanın TS 12255 kapsamında TSE Hizmet Yeterlilik Belgesinin bulunmaması,
HYB belgesinin süresinin dolmuş olması,
Belgenin askıya alınmış veya feshedilmiş olması,
Belgenin başka bir şirket adına düzenlenmiş olması,
Belgedeki iş yeri adresinin hizmet veren birimle uyuşmaması,
Belgenin asansör bakım hizmetini kapsamaması,
Firmanın asansör monte eden veya onun yetkili servisi statüsünün bulunmaması,
Başka bir firmanın belgesinin fotokopisinin kullanılması,
Sözleşmeyi imzalayan şirketle faturayı düzenleyen şirketin farklı olması.

Türk Standardları Enstitüsü, TSE-HYB’yi hizmet sunulan iş yerinin ve sunulan hizmetin ilgili Türk standardına veya kriterine uygunluğunu gösteren belgelendirme modeli olarak açıklamaktadır. Uygunluğu belirlenen kuruluşa Hizmet Yeterlilik Belgesi verilir. Dolayısıyla HYB yalnızca firma adına hazırlanmış genel bir tanıtım evrakı değil, belirli iş yeri ve hizmet kapsamıyla ilişkili belgedir.

Bu nedenle yöneticinin “Firmanın TSE belgesi varmış” demekle yetinmemesi gerekir. Şu soruların cevabı aranmalıdır:

Belge hangi şirket adına düzenlenmiştir?
Belgedeki adres neresi olarak gösterilmiştir?
Belge asansör bakım hizmetini kapsamakta mıdır?
Belge şu anda yürürlükte midir?
Bakım sözleşmesini imzalayan şirket aynı şirket midir?
Firma bir asansör monte eden mi, yoksa onun yetkili servisi midir?

HYB’nin kapsamı ve kontrol yöntemi hakkında ayrıntılı bilgi için HYB Belgesi Nedir, Neden Önemlidir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bina Sorumlusu ve Apartman Yöneticisi Aynı Kişi midir?

Asansör mevzuatında sık kullanılan kavramlardan biri bina sorumlusu ifadesidir. Bina sorumlusu; asansörün güvenli çalışması amacıyla bakım, onarım ve periyodik kontrol süreçlerini takip eden malik, yönetici veya yetkilendirilmiş kişiyi ifade eder.

Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde bu görevi uygulamada çoğunlukla apartman veya site yöneticisi yürütür. Profesyonel yönetim şirketi bulunan yapılarda sorumluluk, imzalanan yönetim sözleşmesine ve görev dağılımına göre yönetim şirketi tarafından takip edilebilir.

Ancak binada bir yönetici bulunması, kat maliklerinin bütün sorumluluklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Yöneticinin teknik revizyon için kat malikleri kurulundan karar veya ödeme istemesine rağmen kararın alınmaması ya da paranın toplanmaması da somut olayda değerlendirilir.

Yönetici açısından önemli olan, yetkisi kapsamında gerekli işlemleri zamanında başlatması ve görevini yerine getirdiğini belgeleyebilmesidir.

Örneğin yönetici;

Firmaların belgelerini istemiş,
Belge sorgulaması yapmış,
Periyodik kontrolü zamanında yaptırmış,
Güvenlik eksiklerini maliklere yazılı olarak bildirmiş,
Revizyon için kurul toplantısı düzenlemiş,
Ödeme yapmayan maliklere bildirim göndermiş,
Güvensiz asansörü kullanım dışı bırakmışsa

gerekli özeni gösterdiğini destekleyen önemli kayıtlara sahip olur.

Buna karşılık hiçbir araştırma yapmadan yalnızca en düşük fiyatı veren belgesiz kişiyle sözleşme yapılması, bakım kayıtlarının kontrol edilmemesi ve ciddi eksiklikler bildirilmesine rağmen işlem yapılmaması yöneticinin durumunu ağırlaştırabilir.

Yönetici Neden Belgeli Firmayla Çalışmak Zorundadır?

Asansörün bakımını yaptırmak, yöneticinin yalnızca ticari bir hizmet satın alması değildir. İnsanların can güvenliğini doğrudan etkileyen bir teknik hizmetin uygun kişiye verilmesidir.

Bakım firmasının görevi yalnızca asansörü çalıştırmak değildir. Firma;

Güvenlik devrelerini kontrol eder,
Kapı kilitlerini inceler,
Motor ve fren sistemini takip eder,
Halatlardaki aşınmayı değerlendirir,
Acil alarm ve kurtarma sistemini test eder,
Can güvenliğini etkileyen eksiklikleri yönetime bildirir,
Periyodik kontrolde teknik personel bulundurur,
Yapılan bakım ve onarım işlemlerini kaydeder.

Bu nedenle firma seçiminde teknik ve kurumsal yeterliliğin doğrulanması gerekir.

Belge şartının amacı, apartman yöneticisine ek bürokratik yük çıkarmak değildir. Bakımı gerçekleştiren işletmenin belirli personel, iş yeri, ekipman ve hizmet şartlarına sahip olmasını sağlamaktır.

TSE’nin belgeli firma sorgulama ekranında firma adı, adres, belge numarası, son geçerlilik tarihi ve belge durumu görülebilmektedir. Yöneticinin sözleşme öncesinde ve sözleşme yenilenirken bu bilgileri kontrol etmesi mümkündür.

Belge sorgulaması birkaç dakikalık bir işlem olmasına rağmen, ileride yaşanabilecek önemli uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

Belgesiz Firmayla Yapılan Sözleşme Yöneticiyi Korur mu?

Bir yönetici “Ben sözleşme imzaladım, bundan sonrası firmanın sorumluluğundadır” diyerek bütün sorumluluğun bakım firmasına geçtiğini düşünmemelidir.

Sözleşme yapılması önemlidir; ancak sözleşmenin uygun tarafla yapılması gerekir.

Bakım hizmetini vermeye yetkili olmadığı açıkça anlaşılabilecek bir kişi veya firmayla imzalanan sözleşme, yöneticinin mevzuata uygun bakım yükümlülüğünü yerine getirdiğini tek başına göstermez.

Başka bir ifadeyle:

Sözleşmenin varlığı kadar, sözleşmenin kiminle yapıldığı da önemlidir.

Örneğin aşağıdaki durumlarda yöneticinin daha dikkatli hareket etmesi gerekir:

Firma belge sunmaktan kaçınıyorsa,
Belge başka şirket adına düzenlenmişse,
Belgenin tarihi geçmişse,
TSE sorgulamasında firma bulunamıyorsa,
Bakım faturasını başka işletme kesiyorsa,
Teknisyenler farklı firma kıyafetiyle geliyorsa,
Firma “belgeye gerek yok” diyorsa,
Yıllık kontrolde firma belgesi kabul edilmiyorsa.

Belgesiz firmayla imzalanmış bir sözleşmenin hukuki niteliği ve geçerliliği somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak böyle bir sözleşmenin, mevzuatta aranan belgeli ve yetkili bakım hizmetinin yerine geçtiğini kabul etmek güvenli değildir.

Yöneticinin Sorumluluğu Hangi Türlerde Ortaya Çıkabilir?

Belgesiz firmayla çalışma nedeniyle yöneticinin karşılaşabileceği sorumluluklar tek bir başlık altında toplanamaz. Somut olayın özelliklerine göre farklı alanlar gündeme gelebilir.

Sorumluluk türü	Hangi durumda gündeme gelebilir?	Değerlendirilen temel unsurlar
Yönetimsel sorumluluk	Görevin gereği gibi yerine getirilmemesi	Firma seçimi, kurul kararları, kayıtlar
Hukuki ve mali sorumluluk	Kişi veya mal zararının oluşması	Kusur, zarar ve nedensellik bağı
Kat maliklerine karşı sorumluluk	Ortak giderlerin veya bakım sürecinin kötü yönetilmesi	Yönetim planı, kararlar ve harcamalar
İdari süreçler	Mevzuata aykırı bakım veya kontrol eksikliği	İlgili idare ve denetim kayıtları
Ceza sorumluluğu	İhmal sonucu yaralanma veya ölüm meydana gelmesi	Kişisel kusur, öngörülebilirlik ve nedensellik
Firma ile sözleşmesel uyuşmazlık	Ayıplı veya eksik bakım hizmeti	Sözleşme, servis formları ve faturalar

Bu sorumlulukların hiçbiri yalnızca “belgesiz firmayla sözleşme imzalandı” denilerek otomatik biçimde kesinleşmez. Ancak belgesiz firma seçimi, yöneticinin gerekli özeni göstermediği iddiasını güçlendirebilecek önemli bir durumdur.

Hukuki ve Mali Sorumluluk Nasıl Doğabilir?

Bir asansör kazasında kullanıcı yaralanır veya maddi zarar meydana gelirse, olayın nedeni teknik bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

İncelemede şu sorular araştırılabilir:

Kaza bakım eksikliğinden mi kaynaklandı?
Eksiklik daha önce bakım firması tarafından tespit edilmiş miydi?
Yöneticiye yazılı bildirim yapıldı mı?
Periyodik kontrol raporunda aynı eksiklik bulunuyor muydu?
Asansör kırmızı veya sarı etiketli miydi?
Yönetici asansörün kullanılmasına izin verdi mi?
Bakım firmasının belgesi ve yetkisi var mıydı?
Firma teknik açıdan yeterli personel çalıştırıyor muydu?
Yöneticinin firma seçerken belge kontrolü yapması beklenebilir miydi?

Türk Borçlar Kanununun genel sorumluluk sistemi kapsamında hukuka aykırı ve kusurlu davranışla başkasına zarar veren kişinin, oluşan zararı giderme yükümlülüğü gündeme gelebilir. Ancak yöneticinin tazminat sorumluluğu için davranışı, kusuru, meydana gelen zarar ve aralarındaki nedensellik bağı somut olayda değerlendirilmelidir.

Kazanın doğrudan bakım firmasının hatalı müdahalesinden kaynaklanması hâlinde firma ve teknik personelin sorumluluğu da gündeme gelir. Olayın özelliklerine göre yöneticiyle firma aynı süreçte farklı kusur oranlarına sahip olabilir.

Bu nedenle yöneticinin bütün bakım ve karar kayıtlarını düzenli biçimde saklaması büyük önem taşır.

Ceza Sorumluluğu Otomatik Olarak Doğar mı?

Hayır.

Ceza sorumluluğu şahsidir. Bir apartmanda kaza meydana gelmesi, görevdeki yöneticinin hiçbir inceleme yapılmadan otomatik olarak cezalandırılacağı anlamına gelmez.

Ancak yöneticinin ciddi bir güvenlik riskini bilmesine rağmen önlem almaması veya açıkça belgesiz ve yetersiz kişilere bakım yaptırması sonucu yaralanma ya da ölüm meydana gelirse, somut olayda taksir hükümleri yönünden inceleme yapılabilir.

Bu incelemede;

Sonucun öngörülebilir olup olmadığı,
Yöneticinin riskten haberdar bulunup bulunmadığı,
Periyodik kontrol raporlarının içeriği,
Firmanın yaptığı yazılı uyarılar,
Asansörün etiket durumu,
Yöneticinin gerekli kararları alıp almadığı,
Kat maliklerinin işlemleri engelleyip engellemediği,
Kazayla ihmal arasındaki teknik bağlantı

değerlendirilir.

Dolayısıyla “Belgesiz firma seçen yönetici kesin ceza alır” şeklindeki genelleme doğru değildir. Bununla birlikte can güvenliğini etkileyen bir sistemde belge kontrolünün hiç yapılmaması, yöneticinin gerekli özeni göstermediği iddiasını kuvvetlendirebilir.

Yönetici Belgenin Sahte veya Geçersiz Olduğunu Bilmiyorsa Ne Olur?

Bir firma yöneticiye gerçeğe aykırı belge sunabilir veya başka bir şirkete ait belgenin fotokopisini kendi belgesiymiş gibi gösterebilir.

Böyle bir durumda yöneticinin sorumluluğu değerlendirilirken, makul bir belge kontrolü yapıp yapmadığı önem kazanır.

Yönetici;

Belgenin aslını veya doğrulanabilir örneğini istemiş,
TSE üzerinden sorgulama yapmış,
Firma unvanı ve adresini karşılaştırmış,
Sözleşmeye belge numarasını yazmış,
Faturaları sözleşmedeki şirketten almışsa

aldatılmaya karşı gerekli özeni gösterdiğini ileri sürebilir.

Buna karşılık belge üzerinde farklı firma adı bulunduğu açıkça görülmesine rağmen hiçbir inceleme yapılmaması veya firma belge sunmadığı hâlde sözleşmenin sürdürülmesi yöneticinin savunmasını zayıflatabilir.

Bu nedenle belge kontrolü yalnızca sözlü soru sormakla sınırlı kalmamalıdır.

Asansör Firmasının Belgesi Nasıl Sorgulanmalıdır?

Belge kontrolünde aşağıdaki adımlar uygulanabilir:

Firmadan güncel HYB belgesini isteyin.
Belge numarasını kaydedin.
TSE belgeli firma sorgulama ekranını açın.
Firma unvanını aratın.
Belge numarasını karşılaştırın.
Hizmet adresinin doğru olduğunu kontrol edin.
Son geçerlilik tarihine bakın.
Belge durumunun “yürürlükte” olduğundan emin olun.
Bakım sözleşmesindeki şirket unvanını belgeyle karşılaştırın.
Faturaların aynı şirket adına düzenlendiğini kontrol edin.

TSE sorgulama ekranında yürürlük, geçerlilik tarihi, firma adresi ve belge numarası gibi bilgiler gösterilmektedir.

Belgenin yalnızca telefon ekranında birkaç saniye gösterilmesi yeterli görülmemelidir. Güncel belge örneği bina yönetim dosyasında veya dijital arşivde saklanmalıdır.

Belge Kontrol Tablosu

Kontrol edilecek bilgi	Doğru uygulama	Riskli durum
Firma unvanı	Sözleşme, belge ve fatura aynı şirket adına	Her evrak farklı şirket adına
HYB kapsamı	Asansör bakım hizmetini kapsıyor	Başka hizmet alanına ait
Belge tarihi	Geçerliliği devam ediyor	Süresi dolmuş
Belge durumu	TSE sisteminde yürürlükte	Askıda veya feshedilmiş
Firma adresi	Belgedeki hizmet yeriyle uyumlu	Başka şehir veya şubeye ait
Yetkili servis ilişkisi	Yazılı ve doğrulanabilir	Sadece sözlü beyan
Teknik personel	Firma adına kayıtlı ve tanımlı	Kimliği belirsiz taşeron
Fatura	Sözleşmedeki şirket düzenliyor	Başka işletme fatura kesiyor
Bakım formu	Asansör ve teknisyen bilgisi açık	Boş veya genel form
Dijital sorgulama	TSE üzerinden doğrulandı	Yalnızca fotokopi görüldü

Belgesiz Firma Daha Ucuzsa Tercih Edilebilir mi?

Asansör bakım fiyatları arasında önemli farklar olabilir. Belgesiz veya kurumsal altyapısı bulunmayan kişiler, daha düşük fiyat teklif edebilir.

Bu fiyat farkının nedenleri arasında şunlar bulunabilir:

Belgelendirme ve denetim giderlerinin bulunmaması,
Teknik sorumlu çalıştırılmaması,
Yeterli servis personeli bulunmaması,
Sigorta ve kayıt giderlerinden kaçınılması,
Bakım işlemlerinin yüzeysel yapılması,
Arızaların ayrıca yüksek fiyatlandırılması,
Vergi ve fatura düzeninin bulunmaması,
Yedek parça stoku tutulmaması.

Düşük fiyat, yapılan bakımın mutlaka kötü olduğu anlamına gelmez. Ancak firma temel mevzuat şartlarını karşılamıyorsa, fiyat avantajı yönetici açısından güvenli ve hukuka uygun bir tercih oluşturmaz.

Can güvenliğini ilgilendiren hizmetlerde, en düşük fiyat tek seçim ölçütü olmamalıdır.

Asansör firmalarının nasıl karşılaştırılması gerektiği konusunda Asansör Firması Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli? yazımızdan yararlanabilirsiniz.

Bina Yönetimi Firma Seçim Kararını Nasıl Belgelemelidir?

Yönetici firma seçimini tek başına yapma yetkisine sahip olsa bile, özellikle çok sayıda teklif veya yüksek bakım bedeli bulunan yapılarda karar sürecini kayıt altına almalıdır.

Uygulanabilecek yöntem şöyledir:

En az iki veya üç firmadan teklif alınır.
Firmaların belgeleri sorgulanır.
Tekliflerin hizmet kapsamı karşılaştırılır.
Arıza müdahale ve kurtarma şartları incelenir.
Sonuç yönetim kuruluna veya kat malikleri kuruluna sunulur.
Tercih edilen firma tutanağa yazılır.
Sözleşme ve belge örnekleri yönetim dosyasına konulur.
Firma belgelerinin her yenileme döneminde tekrar kontrol edilmesi kararlaştırılır.

Bu kayıtlar, ileride “Yönetici neden bu firmayı seçti?” sorusuna cevap verilmesini kolaylaştırır.

Sadece WhatsApp üzerinden alınmış tek satırlık fiyat teklifleriyle, firma belgesi araştırılmadan sözleşme yapılması sağlıklı değildir.

Kat Malikleri Belgesiz Firmayla Çalışılması İçin Karar Alırsa Ne Olur?

Kat malikleri kurulu çoğunlukla belirli bir firmanın seçilmesine karar verebilir. Ancak kurul kararı, mevzuatta aranan teknik ve güvenlik şartlarını ortadan kaldırmaz.

Kat malikleri “Belgesi olmasa da daha ucuz olduğu için bu firmayı seçiyoruz” şeklinde karar alsa bile, yönetici açıkça mevzuata aykırı olduğu görülen bir uygulamayı sorgulamadan yerine getirmemelidir.

Yönetici;

Belge şartını maliklere açıklamalı,
Riskleri toplantı tutanağına yazdırmalı,
Mevzuata uygun firmalardan teklif alınmasını istemeli,
Gerekirse hukuki görüş almalı,
Can güvenliği riski bulunan uygulamalara karşı yazılı uyarı yapmalıdır.

Yöneticinin görevi yalnızca kurulda söylenen her kararı mekanik biçimde uygulamak değildir. Ortak alanların güvenli işletilmesine ilişkin zorunlu kuralları da gözetmesi gerekir.

Ancak kurul kararlarının hukuki sonucu ve yöneticinin uygulama yükümlülüğü, yönetim planı ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Profesyonel Yönetim Şirketinin Sorumluluğu

Bir site profesyonel yönetim şirketi tarafından yönetiliyorsa, firma seçim ve bakım takip sürecinin yönetim şirketi tarafından yürütülmesi mümkündür.

Profesyonel yönetim şirketinin;

Mevzuatı takip etmesi,
Belgeli firmalarla çalışması,
Belge geçerliliğini kontrol etmesi,
Sözleşmeleri ve raporları saklaması,
Periyodik kontrol tarihlerini izlemesi,
Yönetim kurulunu riskler hakkında bilgilendirmesi

beklenir.

Profesyonel hizmet alan bir sitenin, “Firma belgesizmiş ama bilmiyorduk” savunması her durumda yeterli olmayabilir. Yönetim şirketinin faaliyet alanı ve mesleki uzmanlığı, kendisinden beklenen özen seviyesinin değerlendirilmesinde dikkate alınabilir.

Bu nedenle profesyonel yönetim şirketlerinin her bina için güncel bir asansör teknik dosyası oluşturması yararlıdır.

Asansör Teknik Dosyasında Hangi Belgeler Bulunmalıdır?

Yönetim dosyasında en azından şu belgelerin bulunması önerilir:

Bakım sözleşmesi,
Firmanın güncel HYB belgesi,
Yetkili servis veya asansör monte eden bilgileri,
Firma vergi ve iletişim bilgileri,
Aylık bakım formları,
Arıza servis kayıtları,
Parça değişim teklifleri,
Faturalar,
Yıllık periyodik kontrol raporları,
Bilgi etiketi kayıtları,
Takip kontrol raporları,
Revizyon sözleşmeleri,
Garanti belgeleri,
Yapılan işlerin fotoğrafları,
Kat malikleri kurul kararları,
Firma değişikliği ve teknik devir tutanakları.

Bu kayıtların dağınık WhatsApp mesajlarında veya yöneticinin kişisel telefonunda kalması doğru değildir. Yönetici değiştiğinde dosyaların yeni yönetime eksiksiz teslim edilmesi gerekir.

Periyodik Kontrol Belgesiz Firmayı Ortaya Çıkarır mı?

Asansörlerin yıllık periyodik kontrolünde, asansörün teknik durumunun yanı sıra bakım firmasıyla ilgili sözleşme ve belge bilgileri de kontrol sürecinin bir parçası olabilir.

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği kapsamında, bina sorumlusu ile bakım sözleşmesi imzalayan asansör monte edenin veya yetkili servisinin TSE Hizmet Yeterlilik Belgesinin bulunması önem taşır.

Belge eksikliği periyodik kontrolde ortaya çıktığında, yönetici kısa sürede firma değişikliği yapmak zorunda kalabilir. Bu durum;

Bakım kayıtlarının yeniden oluşturulmasına,
Yeni firmanın sistemi tanımasının zaman almasına,
Periyodik kontrol sürecinde gecikmeye,
Eski firmanın teknik dosyayı teslim etmemesine,
Ek maliyetlere

neden olabilir.

Bu nedenle belge kontrolünün periyodik kontrol günü beklenmeden yapılması gerekir.

Yeşil Etiket Belgesiz Firmayla Çalışmayı Meşru Hâle Getirir mi?

Hayır.

Asansörün yeşil etiket alması, kontrol tarihinde kusursuz değerlendirildiğini gösterir. Bu sonuç, bakım firmasının her yönüyle mevzuata uygun olduğunu veya yöneticinin firma seçimindeki bütün yükümlülüklerini yerine getirdiğini otomatik olarak göstermez.

Aynı şekilde belgeli bir firmayla çalışılması da asansörün kesin olarak yeşil etiket alacağı anlamına gelmez.

Bu iki konu birbirinden ayrılmalıdır:

HYB ve yetkili servis statüsü, hizmet veren firmanın yeterlilik ve yetkisiyle ilgilidir.
Yeşil, mavi, sarı veya kırmızı etiket, belirli asansörün yıllık kontrol tarihindeki teknik durumuyla ilgilidir.

Yasal zorunluluk, asansörün yıllık periyodik kontrolden geçirilmesidir. Kontrol sonucunda asansörün durumuna göre bilgi etiketi uygulanır.

Periyodik kontrol sürecini ayrıntılı öğrenmek için Asansörlerde Periyodik Kontrol Süreci: Kırmızı, Sarı ve Yeşil Etiket Ne Anlama Gelir? yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kırmızı veya Sarı Etiket Varken Belgesiz Firmayla Çalışmanın Riski

Kırmızı veya sarı etiketli bir asansörde güvenliği etkileyen uygunsuzluklar bulunmaktadır. Bu eksikliklerin giderilmesi için teknik bilgi, uygun parça, doğru montaj ve test gerekir.

Belgesiz veya teknik altyapısı yetersiz bir kişi;

Rapor maddelerini yanlış yorumlayabilir,
Güvenlik devresini standart dışı biçimde değiştirebilir,
Uygunsuz parça kullanabilir,
Sadece görünen eksikleri kapatabilir,
Takip kontrolünde aynı maddelerin tekrar çıkmasına neden olabilir,
Asansörü güvenli hâle getirmeden kullanıma açabilir.

Özellikle kırmızı etiketli bir asansörün güvensiz bulunmasına rağmen belgesiz kişilerce çalıştırılması, yöneticinin sorumluluğunu daha ciddi hâle getirebilir.

Kırmızı etiketli asansörde izlenecek adımlar için Asansörümüz Kırmızı Etiket Aldı, Ne Yapmalıyım? başlıklı rehberimizi okuyabilirsiniz.

Belgesiz Firmanın Bakım Yaptığını Nasıl Anlayabilirsiniz?

Aşağıdaki işaretler tek başına kesin kanıt değildir; ancak yöneticinin ayrıntılı kontrol yapmasını gerektirebilir:

Firma güncel HYB belgesini göndermiyorsa,
“Belge merkez firmada” diyerek doğrulanabilir bilgi sunmuyorsa,
Belge başka bir şehir veya şirket adına düzenlenmişse,
Bakım formunda şirket unvanı bulunmuyorsa,
Fatura kesilmiyorsa,
Her ay farklı kişiler geliyorsa,
Teknisyenlerin firma kimliği bulunmuyorsa,
Firma periyodik kontrole katılmıyorsa,
Asansör raporlarını okuyamıyorsa,
Bakım sözleşmesinde tam ticari unvan yazmıyorsa,
Ödemeler şahsi banka hesaplarına isteniyorsa,
Eski firmanın veya başka markanın bakım formları kullanılıyorsa.

Bu göstergelerden biri bulunduğunda hemen suçlama yapılmamalı; firmadan yazılı açıklama ve güncel belgeler istenmelidir.

Belgesiz Firmayla Yapılmış Sözleşme Varsa Ne Yapılmalı?

Yönetici sonradan bakım firmasının belgesinin bulunmadığını veya geçerliliğini kaybettiğini öğrenebilir.

Bu durumda aşağıdaki adımlar uygulanabilir:

Firma belgesini TSE üzerinden tekrar sorgulayın.
Firmadan yazılı açıklama isteyin.
Yetkili servis ilişkisini gösteren belgeleri talep edin.
Mevcut bakım sözleşmesindeki fesih maddelerini inceleyin.
Belgeli firmalardan yeni teklifler alın.
Kat malikleri kurulunu veya yönetim kurulunu bilgilendirin.
Firma değişikliği kararını yazılı hâle getirin.
Eski firmadan teknik dosya ve bakım kayıtlarını teslim alın.
Yeni firmaya ayrıntılı başlangıç kontrolü yaptırın.
Yaklaşan yıllık periyodik kontrol tarihini kontrol edin.

Firma değişikliği sırasında asansörün uzun süre bakımsız kalmamasına dikkat edilmelidir.

Belgesi olmayan firmanın sözleşmesi feshedilirken ödeme, cezai şart ve ihbar süresi gibi konular ayrıca hukuki inceleme gerektirebilir. Özellikle uzun süreli sözleşmelerde hukukçu görüşü alınması yararlı olur.

Firma Değişiminde Teknik Devir Nasıl Yapılmalıdır?

Firma değişikliği yalnızca yeni sözleşmenin imzalanması değildir.

Eski firmadan şu bilgi ve belgeler alınmalıdır:

Son bakım formları,
Arıza geçmişi,
Periyodik kontrol raporları,
Değiştirilen parça bilgileri,
Pano marka ve modeli,
Elektrik şemaları,
Kurtarma sistemi bilgileri,
Kullanılan yazılım veya cihaz kayıtları,
Makine dairesi ve kumanda anahtarları,
Garanti kapsamındaki parçalar,
Devam eden arızalar ve revizyon önerileri.

Yeni bakım firması sözleşme öncesinde asansörün genel teknik durumunu incelemeli ve başlangıç durum raporu hazırlamalıdır.

Aksi takdirde eski dönemden kalan arızaların hangi firmaya ait olduğu konusunda anlaşmazlık yaşanabilir.

Bakım Sözleşmesinde Hangi Maddeler Bulunmalıdır?

Belge kontrolünden sonra yazılı sözleşmenin kapsamı incelenmelidir.

Sözleşmede mümkün olduğunca şu maddeler yer almalıdır:

Firmanın tam ticari unvanı,
HYB belge numarası,
Yetkili servis statüsü,
Bakımı yapılacak asansörün adresi,
Asansör kimlik numarası,
Bakım sıklığı,
Bakımın kapsamı,
Arıza müdahale şartları,
Mahsur kalan kişiyi kurtarma hizmeti,
Mesai dışı müdahale şartları,
Parça değişim onay yöntemi,
Periyodik kontrol sırasında firmanın görevi,
Bakım kayıtlarının tutulma biçimi,
Sözleşme süresi,
Fesih şartları,
Garanti hükümleri,
Ücret ve ödeme şartları.

“Her türlü bakım yapılacaktır” şeklindeki genel ifadeler hizmetin denetlenmesini zorlaştırır.

Bakım firmalarının denetlenmesi hakkında Asansör Firmaları Nasıl Denetlenmeli? yazımızdan da yararlanabilirsiniz.

MTA Akıllı Takip Yöneticiye Ne Sağlar?

Yöneticinin sorumluluğunu azaltan en önemli unsurlardan biri, yaptığı işlemleri düzenli ve doğrulanabilir biçimde kayıt altına almasıdır.

MTA Akıllı Takip – QR Kodlu Bakım Takip Sistemi, asansör bakım, arıza, parça değişimi ve periyodik kontrol kayıtlarının dijital ortamda izlenmesine yardımcı olur.

Sistem üzerinden;

Bakım tarihleri,
Bakımı yapan teknik ekip,
Arıza kayıtları,
Müdahale tarihleri,
Değiştirilen parçalar,
Bakım fotoğrafları,
Periyodik kontrol raporları,
Revizyon kayıtları,
Çoklu blok ve asansör bilgileri,
Bina cari kayıtları

takip edilebilir.

Bu kayıtlar, bakımın yalnızca kâğıt form üzerinde kalmasını önler. Yönetici değiştiğinde geçmiş işlemler yeni yönetime daha düzenli biçimde aktarılabilir.

MTA Akıllı Takip hakkında ayrıntılı bilgi için MTA Akıllı Takip Nedir? sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Mersin’in Nemli İkliminde Belgeli Firma Neden Daha Önemlidir?

Mersin’in sahil bölgelerinde yüksek nem ve tuzlu hava, asansörlerde paslanma ve oksitlenme riskini artırabilir.

Özellikle;

Mezitli,
Viranşehir,
Tece,
Davultepe,
Tömük,
Kargıpınarı,
Arpaçbahşiş,
Erdemli sahili,
Adnan Menderes Bulvarı çevresi

gibi denize yakın bölgelerde şu parçalar daha dikkatli izlenmelidir:

Kat kapısı kilitleri,
Elektrik kontakları,
Kumanda panosu klemensleri,
Kuyu dibi metal parçaları,
Kabin altı ve karkas,
Buton bağlantıları,
Halat yüzeyleri,
Fren ve bağlantı elemanları.

Yüzeysel bakım yapan bir kişi paslanmayı yalnızca yağlayabilir veya üzerini boyayabilir. Oysa korozyon nedeniyle güvenlik özelliğini kaybeden parçanın değiştirilmesi gerekebilir.

Belgeli olmak, firmanın yaptığı her işlemin kusursuz olduğunu tek başına göstermez. Ancak düzenli denetime ve teknik şartlara tabi bir hizmet yapısı, deniz etkisinin yoğun olduğu Mersin’de daha güvenli bir başlangıç sağlar.

Mezitli ve Yenişehir’de Yüksek Katlı Binalarda Yönetici Riski

Mezitli ve Yenişehir’deki yüksek katlı sitelerde bir asansör gün içerisinde yüzlerce kez hareket edebilir.

GMK Bulvarı, Adnan Menderes Bulvarı, Viranşehir, Akdeniz Mahallesi, Menderes Mahallesi, Limonluk, Akkent, Batıkent, Menteş, Çiftlikköy ve Pozcu çevresindeki yoğun yapılarda bakım firmasının yeterli ekip ve teknik bilgiye sahip olması daha da önemlidir.

Yüksek katlı binalarda;

Motor ve sürücü sıcaklığı,
Kapıların günlük hareket sayısı,
Halat ve kasnak aşınması,
Kat seviyeleme hassasiyeti,
Kurtarma sistemi,
Grup kumanda,
Arıza müdahale süresi

daha fazla önem taşır.

Tek kişilik ve belgesiz bir işletmenin onlarca yüksek katlı binaya aynı anda bakım hizmeti vermesi, teknik kapasite açısından sorgulanmalıdır.

Yönetici firma seçerken yalnızca firmanın kaç yıldır sektörde olduğunu değil, kaç teknik ekiple çalıştığını ve arıza yoğunluğunda binaya nasıl ulaşacağını da değerlendirmelidir.

Tece, Tömük ve Erdemli’de Yazlık Site Yönetimleri

Tece, Tömük, Kargıpınarı ve Erdemli’deki yazlık sitelerde yöneticiler yılın tamamında bölgede bulunmayabilir. Bu durum, firma ve bakım kontrolünü zorlaştırabilir.

Yazlık site yönetimlerinin özellikle şu işlemleri yapması gerekir:

Firma belgesini dijital olarak sorgulamak,
Bakım kayıtlarını uzaktan takip etmek,
Sezon öncesinde ayrıntılı kontrol yaptırmak,
Kurtarma akülerini test ettirmek,
Kapı ve kilit sistemlerini inceletmek,
Kuyu dibi nem durumunu kontrol ettirmek,
Arıza müdahale planını önceden belirlemek,
Çoklu blok kayıtlarını ayrı tutmak.

Şehir dışında bulunan yöneticilerin yalnızca site görevlisinin “firma geldi” açıklamasına güvenmesi yeterli olmayabilir. Dijital ve fotoğraflı kayıt sistemi kullanılmalıdır.

Tömük’e özel hizmetler hakkında Tömük Asansör Bakımı ve Revizyonu içeriğimizi okuyabilirsiniz.

Toroslar ve Akdeniz’de Eski Asansörlerin Bakımı

Toroslar ilçesindeki Akbelen, Çağdaşkent, Güneykent, Halkkent, Kurdali ve Hüseyin Okan Merzeci gibi mahallelerde eski ve yeni birçok asansör bulunmaktadır.

Eski asansörlerde;

Röleli panolar,
Yıpranmış kapı kilitleri,
Eski elektrik tesisatı,
Uygun olmayan güvenlik devreleri,
Yedek parçası bulunmayan kartlar

görülebilir.

Bu sistemlere müdahale edecek firmanın yalnızca arızayı geçici biçimde gidermesi yeterli değildir. Eski asansörün hangi parçalarının güvenli biçimde kullanılabileceğini ve hangi parçalarının yenilenmesi gerektiğini değerlendirebilmesi gerekir.

Akdeniz ilçesindeki ticari yapılarda, iş yerlerinde ve yoğun kullanılan asansörlerde ise kullanım amacı ve trafik yoğunluğu ayrıca incelenmelidir.

Belgesiz ve yetersiz teknik personelle eski asansörlere yapılan standart dışı müdahaleler, sonraki firmaların arıza tespitini de zorlaştırabilir.

Yöneticinin Kendini Koruması İçin Kontrol Listesi

Yapılması gereken	Neden önemlidir?
HYB’yi TSE’den sorgulamak	Belgenin güncel olduğunu doğrular
Firma unvanlarını karşılaştırmak	Başkasının belgesinin kullanılmasını önler
Yazılı sözleşme yapmak	Görev ve ücret kapsamını belirler
Bakım kayıtlarını saklamak	İşlemlerin yapıldığını gösterir
Periyodik kontrolü takip etmek	Yasal kontrol sürecinin aksamasını önler
Eksikleri maliklere yazılı bildirmek	Yönetimin bilgilendirildiğini gösterir
Güvensiz asansörü kapatmak	Can güvenliğini korur
Parça değişimini onaylamak	Kontrolsüz harcamayı önler
Fatura ve garanti almak	İşlemi ve ürünü belgelendirir
Firma belgelerini her yıl yenilemek	Süresi dolan belge riskini azaltır
Yönetim değişiminde dosya devretmek	Kayıtların kaybolmasını engeller
QR kodlu takip kullanmak	Bakım ve arızayı şeffaflaştırır

Sıkça Sorulan Sorular

Belgesi olmayan firma asansör bakımı yapabilir mi?

Asansör bakımının, mevzuatta tanımlanan asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından yürütülmesi; ilgili hizmet yerinin TS 12255 kapsamında TSE Hizmet Yeterlilik Belgesine sahip olması gerekir.

Sadece vergi levhası olan firma yeterli midir?

Hayır. Vergi levhası ticari faaliyeti gösterir; asansör bakım servisinin teknik yeterlilik ve yetkili servis şartlarını tek başına karşılamaz.

HYB belgesinin fotokopisini görmek yeterli midir?

Hayır. Belgenin TSE sisteminden güncel olarak sorgulanması, firma unvanı, adresi, geçerlilik tarihi ve durumunun kontrol edilmesi gerekir.

Başka firmaya ait HYB kullanılabilir mi?

Belge, üzerinde yazan firma ve hizmet yeriyle ilişkilidir. Başka tüzel kişiliğe ait belgenin bakım yapan firmanın kendi belgesi gibi sunulması kabul edilmemelidir.

Belgesiz firmayla sözleşme yapan yönetici kesin sorumlu olur mu?

Kesin ve otomatik sorumluluktan söz edilemez. Yöneticinin kusuru, aldığı önlemler, zarar, nedensellik bağı ve somut olayın diğer özellikleri birlikte değerlendirilir.

Kaza olmasa da yönetici sorun yaşar mı?

Periyodik kontrol, belge denetimi veya kat malikleriyle uyuşmazlık sırasında yöneticinin mevzuata uygun firma seçmediği iddia edilebilir. Kaza olmasa bile firma değişikliği ve ek maliyet ortaya çıkabilir.

Kat malikleri belgesiz firmayı seçerse yönetici uygulamak zorunda mı?

Kurul kararı, zorunlu teknik ve güvenlik şartlarını ortadan kaldırmaz. Yönetici mevzuata aykırılık ve can güvenliği riskini yazılı olarak bildirmelidir.

Firma belgesinin süresi sözleşme devam ederken dolarsa ne olur?

Firmadan yenilenmiş belge istenmeli ve durum TSE üzerinden kontrol edilmelidir. Geçerli belge sunulamıyorsa sözleşmenin devamı ve fesih şartları değerlendirilmelidir.

HYB’si bulunan her firma kaliteli midir?

HYB önemli bir yeterlilik göstergesidir; fakat tek başına hizmet kalitesinin kesin garantisi değildir. Teknik personel, arıza hizmeti, referanslar ve bakım kayıtları ayrıca incelenmelidir.

ISO 9001 belgesi HYB yerine geçer mi?

Hayır. ISO 9001 kalite yönetim sistemiyle, hizmet yerinin ilgili asansör bakım standardına uygunluğunu gösteren HYB farklı belgelerdir.

CE belgesi HYB yerine geçer mi?

Hayır. CE işareti ürün veya asansörün uygunluk değerlendirme süreciyle; HYB ise hizmet yeri ve sunulan hizmetle ilişkilidir.

Bakım firması yeşil etiket verebilir mi?

Hayır. Etiket kararı yıllık periyodik kontrolü gerçekleştiren A tipi muayene kuruluşuna aittir.

Yeşil etiket alan asansörde firma belgesiz olabilir mi?

Etiket sonucu asansörün kontrol tarihindeki teknik durumuyla ilgilidir. Firma belgesi ise bakım hizmetini veren işletmenin yetkisi ve yeterliliğiyle ilgilidir. İki konu ayrı değerlendirilmelidir.

Kırmızı etiketli asansörü belgesiz firma tamir edebilir mi?

Güvensiz asansörün eksikleri, mevzuata uygun, belgeli ve teknik yeterliliği bulunan firma tarafından giderilmelidir.

Belgesiz firmaya yapılan ödemeler geri istenebilir mi?

Bu konu sözleşmenin içeriğine, verilen hizmete, ayıp ve zarara göre hukuki değerlendirme gerektirir. Kesin cevap için sözleşme ve faturalar incelenmelidir.

Firma fatura kesmiyorsa ne yapılmalı?

Yönetici, hizmet ve parça değişiklikleri için firma adına düzenlenmiş belge ve fatura talep etmelidir. Faturasız ve kayıtsız işlemlerden kaçınılmalıdır.

Firma ödemeyi ustanın şahsi hesabına istiyorsa sorun olur mu?

Ödeme yapılan hesapla sözleşmedeki şirket arasında uyumsuzluk varsa yazılı açıklama istenmelidir. Ödemeler mümkün olduğunca sözleşmeyi imzalayan firma adına yapılmalıdır.

Yönetici her yıl belge sorgulamalı mı?

Sözleşme başlangıcında ve yenileme dönemlerinde güncel sorgulama yapılması yararlıdır. Belgenin sözleşme süresinde geçerliliğini kaybetmesi mümkündür.

Profesyonel yönetim şirketi de sorumlu olabilir mi?

Yönetim şirketinin görevleri, sözleşmesi ve somut olaydaki ihmali değerlendirilir. Firma seçimini ve bakım takibini profesyonel olarak üstlenmişse sorumluluğu gündeme gelebilir.

Teknik personelin kimliği kontrol edilmeli mi?

Bakımı yapan kişinin hangi firma adına geldiği ve bakım formundaki teknisyen bilgisi kontrol edilmelidir.

Yönetici değiştiğinde bakım sözleşmesi sona erer mi?

Sözleşmenin tarafı çoğunlukla bina yönetimi veya kat malikleri topluluğudur. Yönetici değişikliği sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmeyebilir. Sözleşme hükümleri incelenmelidir.

MTA Akıllı Takip yöneticiyi hukuken tamamen korur mu?

Hayır. Hiçbir takip sistemi bütün sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Ancak bakım, arıza ve bildirim kayıtlarının düzenli tutulmasına yardımcı olur.

Belgeli firma bulmak için nereden sorgulama yapılır?

TSE’nin çevrim içi belgeli firma sorgulama ekranından firma adı ve belge bilgileri kontrol edilebilir.

Özetle Ne Yapmalısınız?

Apartman veya site yöneticisiyseniz asansör bakım sözleşmesini yalnızca fiyat teklifine bakarak imzalamayın.

Öncelikle firmanın;

TS 12255 kapsamında güncel TSE Hizmet Yeterlilik Belgesini,
Asansör monte eden veya yetkili servis durumunu,
Tam ticari unvanını,
Hizmet yeri adresini,
Teknik personelini,
Fatura ve bakım kayıt sistemini

kontrol edin.

Belge fotokopisiyle yetinmeyin. Firma unvanını, belge numarasını, adresini, son geçerlilik tarihini ve belge durumunu TSE’nin çevrim içi sisteminden sorgulayın.

Sözleşmede firma belge numarasına, bakım kapsamına, arıza müdahalesine, kurtarma hizmetine, parça değişim onayına ve periyodik kontrol yükümlülüklerine yer verin.

Belgesiz veya yetkisiz bir firmayla bakım sözleşmesi yapılmasının, yöneticinin sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağını unutmayın.

Bir kaza hâlinde yöneticinin otomatik biçimde sorumlu sayılması söz konusu değildir. Ancak firma seçiminde gerekli özenin gösterilip gösterilmediği, bakım ve kontrol kayıtları, bilinen güvenlik eksikleri ve alınan önlemler ayrıntılı biçimde incelenebilir.

Bu nedenle:

Firma belgelerini düzenli sorgulayın.
Bakım ve arıza kayıtlarını saklayın.
Yıllık periyodik kontrolü zamanında yaptırın.
Kırmızı veya sarı etiket eksiklerini geciktirmeyin.
Güvensiz asansörün kullanımına izin vermeyin.
Kat maliklerini güvenlik sorunları hakkında yazılı bilgilendirin.
Yönetim kararlarını ve teklifleri tutanağa bağlayın.
MTA Akıllı Takip gibi QR kodlu sistemlerle işlemleri dijital olarak izleyin.

Belgesi olmayan firmayla çalışmak yalnızca evrak eksikliği değildir. Bina sakinlerinin can güvenliğini, yöneticinin sorumluluğunu ve apartmanın hukuki durumunu etkileyebilecek ciddi bir tercihtir.

Mersin Teknik Asansör; Mersin Yenişehir, Mezitli, Tece, Tömük, Erdemli, Toroslar, Akdeniz ve Tarsus bölgelerinde belgeli, kayıtlı ve takip edilebilir asansör bakım, arıza ve revizyon hizmetleri sunmaktadır.

Çalışmalarımızda yürürlükteki asansör mevzuatı, üretici talimatları, ilgili TSE standartları ve can güvenliği önceliği dikkate alınır.

Mersin Teknik Asansör İletişim Bilgileri

Web sitesi: mersinteknikasansor.com

Telefon: 0532 678 25 43

Adres: Menteş Mahallesi 2598 Sokak No:24 Yenişehir, Mersin

Bakım firmanızın belgelerinin değerlendirilmesi, mevcut asansörünüzün teknik kontrolü veya belgeli bakım sözleşmesi hakkında bilgi almak için Mersin Teknik Asansör ile iletişime geçebilirsiniz.

Önerilen Site İçi Bağlantılar