Asansör Bakımı Yapıldığı Nasıl Anlaşılır? Apartman Yöneticileri İçin Kontrol Rehberi

Asansör bakım firmasının her ay binaya gelmesi, asansörün gerçekten kapsamlı şekilde kontrol edildiği anlamına gelmez. Özellikle apartman ve site yöneticilerinin en sık yaşadığı sorunlardan biri, "Bakım yapılıyor ama asansör neden sürekli arıza veriyor?" sorusudur.

Düzenli asansör bakımının amacı yalnızca mevcut bir arızayı gidermek değildir. Kapı sistemlerinden kumanda panosuna, makine-motor grubundan kuyu ekipmanlarına kadar birçok noktanın kontrol edilmesi ve oluşabilecek sorunların mümkün olduğunca önceden tespit edilmesi gerekir.

Peki teknik bilgisi olmayan bir apartman yöneticisi bakımın gerçekten yapılıp yapılmadığını nasıl anlayabilir?

Bazı temel göstergeleri takip ederek bunu anlamak mümkündür.

Asansör Bakımı Sadece Yağlama Değildir

Asansör bakımında yapılan en büyük yanlışlardan biri, bakımın birkaç parçanın yağlanması ve asansörün birkaç kez çalıştırılması olarak görülmesidir.

Gerçek bir periyodik bakım çok daha kapsamlıdır.

Asansörün yapısına ve kullanılan ekipmana göre kontroller değişebilmekle birlikte bakım sırasında başlıca;

kapı mekanizmaları,

kapı kilitleri,

fotoseller,

kabin ve kat butonları,

kumanda panosu,

elektrik bağlantıları,

sürücü sistemi,

makine ve motor,

fren sistemi,

halatlar,

kabin üstü ekipmanları,

kuyu içerisindeki ekipmanlar,

limit ve güvenlik sistemleri

kontrol edilmelidir.

Buradaki amaç yalnızca "Asansör şu anda çalışıyor mu?" sorusuna cevap vermek değildir.

Asıl soru şudur:

Asansörün yakın zamanda arızaya dönüşebilecek bir problemi var mı?

İyi bakımın farkı çoğu zaman burada ortaya çıkar.

Yönetici Bakım Yapıldığını Nasıl Kontrol Edebilir?

Apartman yöneticisinin teknisyen kadar teknik bilgiye sahip olması beklenemez. Zaten buna gerek de yoktur.

Ancak birkaç basit noktayı düzenli takip etmek bakım kalitesi hakkında önemli ipuçları verir.

1. Bakım Süresi Sürekli Çok Kısa mı?

Her asansör aynı değildir. Bu nedenle "bakım kesin olarak şu kadar dakika sürmelidir" şeklinde doğru bir süre vermek mümkün değildir.

Fakat teknisyenin binaya gelip çok kısa bir süre içerisinde ayrılması ve bunun her ay tekrarlanması sorgulanması gereken bir durumdur.

Özellikle çok katlı, yoğun kullanılan veya eski bir asansörde kapsamlı kontrollerin yapılması zaman gerektirir.

Yönetici açısından önemli olan tek bir bakımın süresinden çok bakım alışkanlığıdır.

Teknisyen;

makine dairesine çıkıyor mu?

kabin üstünü kontrol ediyor mu?

kapıları inceliyor mu?

kuyu kontrollerini gerçekleştiriyor mu?

tespit ettiği sorunları bildiriyor mu?

Bunlara bakılmalıdır.

2. Bakım Sonrasında Yöneticiye Bilgi Veriliyor mu?

Kaliteli bakımın önemli göstergelerinden biri geri bildirimdir.

Örneğin teknisyen bakım sırasında;

"Üçüncü kat kapı kilidinde aşınma başlamış."

veya

"Fotoselde zaman zaman kesinti oluşuyor, takip edilmesi gerekiyor."

gibi bir durum tespit ettiyse bunun yönetime bildirilmesi gerekir.

Her tespit edilen problem hemen parça değişimi gerektirmez.

Bazı parçalar takip edilebilir, bazıları ayarlanabilir, bazıları ise güvenlik nedeniyle geciktirilmeden değiştirilmelidir.

Önemli olan yöneticinin asansörünün durumundan haberdar olmasıdır.

3. Aynı Arıza Sürekli Tekrarlanıyor mu?

Bir asansörde zaman zaman arıza oluşması tek başına bakımın kötü olduğu anlamına gelmez.

Asansörler çok sayıda mekanik ve elektronik parçadan oluşur ve özellikle yoğun kullanılan sistemlerde arızalar meydana gelebilir.

Ancak aynı arızanın sürekli tekrarlanması farklı değerlendirilmelidir.

Örneğin:

aynı kat kapısı sürekli arızalanıyorsa,

asansör sürekli kapıda kalıyorsa,

fotosel problemi tekrar ediyorsa,

belirli aralıklarla aynı hata kodu oluşuyorsa,

sürekli resetleme yapılarak sistem tekrar çalıştırılıyorsa,

arızanın temel nedeni araştırılmalıdır.

Sadece sistemi yeniden çalıştırmak kalıcı çözüm değildir.

Resetlemek Tamir Etmek Değildir

Özellikle elektronik kumandalı modern asansörlerde bazı arızalar sistemi kapatıp açınca geçici olarak kaybolabilir.

Ancak aynı hata tekrar oluşuyorsa önemli olan neden hata verdiğini bulmaktır.

Örneğin sorun;

kapı kilidinden,

kontaktan,

fotoselden,

sürücüden,

voltaj dalgalanmasından,

bağlantı probleminden

kaynaklanıyor olabilir.

Bu nedenle arıza kayıtlarının tutulması bakım kalitesi açısından son derece değerlidir.

4. Kapılar Bakım Kalitesi Hakkında Çok Şey Söyler

Asansörlerde günlük kullanım sırasında en yoğun çalışan sistemlerden biri kapılardır.

Özellikle yoğun nüfuslu apartmanlarda kapılar gün içerisinde yüzlerce kez açılıp kapanabilir.

Şunlara dikkat edilebilir:

Kapı kapanırken vuruyor mu?

Açılırken veya kapanırken sürtme sesi geliyor mu?

Kapı yavaşlıyor mu?

Kat kapısı ile kabin kapısı uyumlu çalışıyor mu?

Kapı birkaç kez deneyerek mi kapanıyor?

Fotosel geç algılıyor mu?

Bazı katlarda problem varken diğer katlarda normal mi?

Bu belirtiler her zaman büyük bir arıza anlamına gelmez.

Ancak düzenli bakım sırasında fark edilip gerekli ayarlar yapılmazsa küçük problemler zaman içerisinde daha büyük masraflara dönüşebilir.

5. Asansörün Çalışma Konforu Değişiyor mu?

Yönetici ve bina sakinleri teknik ekipmanları görmese bile asansörün çalışma karakterindeki değişiklikleri fark edebilir.

Örneğin asansör;

eskisine göre daha sert kalkıyorsa,

dururken sarsıntı yapıyorsa,

katta seviye farkı oluşturuyorsa,

hareket sırasında farklı ses çıkarıyorsa,

kapılar eskisinden daha gürültülü çalışıyorsa,

bu değişiklikler bakım firmasına bildirilmelidir.

Bakım sırasında yalnızca parçaların fiziksel durumuna değil, asansörün çalışma davranışına da dikkat edilmesi gerekir.

6. Halatlar Gerçekten Kontrol Ediliyor mu?

Halatlar özellikle halatlı sistemlerde kritik ekipmanlar arasındadır.

Bir halatın yalnızca uzaktan bakılarak değerlendirilmesi yeterli değildir.

Halatlarda;

aşınma,

tel kırılması,

çap değişimi,

korozyon,

eşit olmayan gerilim,

kasnakla çalışma durumu

gibi unsurlar önemlidir.

Halat değişimi ciddi bir maliyet oluşturabildiğinden iki uç yaklaşım da yanlıştır:

Gerektiği halde değiştirmemek güvenlik ve işletme açısından risk oluşturabilir.

Gerekmediği halde değiştirmek ise apartmana gereksiz maliyet çıkarır.

Bu nedenle halat değişimi önerildiğinde yönetici, değişimin gerekçesini bakım firmasından açıkça istemelidir.

7. Kumanda Panosu ve Sürücü Kontrolleri Neden Önemli?

Modern asansörlerde birçok fonksiyon elektronik sistemler tarafından yönetilir.

Kumanda panosu ve sürücü;

hareket,

hızlanma,

yavaşlama,

duruş,

kapı komutları,

güvenlik devreleri

gibi birçok işlemin merkezindedir.

Elektrik bağlantılarında gevşeme, aşırı sıcaklık, havalandırma problemi veya elektrik şebekesindeki sorunlar elektronik ekipmanların ömrünü etkileyebilir.

Özellikle sıcak dönemlerde makine dairesinin sıcaklığı da göz ardı edilmemelidir.

Mersin'de Sıcaklık ve Nem Faktörü

Mersin gibi yaz aylarında sıcaklığın ve nemin yüksek olduğu bölgelerde asansörlerin çalışma ortamı ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle makine dairesinin çok ısınması elektronik ekipman açısından olumsuz koşullar oluşturabilir.

Tece, Tömük, Kargıpınarı ve Erdemli gibi sahile yakın ve yaz döneminde nüfusu artan bölgelerde ise başka bir durum daha ortaya çıkar:

Sezonluk kullanım yoğunluğu.

Kış döneminde nispeten az kullanılan bir yazlık site asansörü, yazın çok daha yoğun çalışabilir.

Bu nedenle bakım planı yalnızca takvime değil, asansörün kullanım şartlarına göre de değerlendirilmelidir.

Bakım Firmasına Sorulabilecek 5 Basit Soru

Yöneticinin teknik uzman olması gerekmez.

Bakım sonrasında şu soruları sorması bile önemli fark yaratabilir:

1. Bu ay asansörde herhangi bir sorun tespit ettiniz mi?

2. Yakında değişmesi gerekebilecek bir parça var mı?

3. Acil yapılması gereken bir işlem var mı?

4. Geçen ay bildirilen problem giderildi mi?

5. Son dönemde tekrar eden bir arıza görüyor musunuz?

Bakım firması bu sorulara açık ve anlaşılır cevap verebilmelidir.

Her Parça Değişimi Önerisi Kötü Niyet Anlamına Gelmez

Yöneticilerin bazen düştüğü başka bir hata da bakım firmasının önerdiği her parça değişimini gereksiz masraf olarak değerlendirmektir.

Asansör parçaları sonsuz ömürlü değildir.

Kapı makaraları, kontaktörler, halatlar, fren ekipmanları, fotoseller, butonlar ve birçok mekanik/elektronik parça zaman içerisinde aşınabilir veya arızalanabilir.

Önemli olan firmanın şu soruya cevap verebilmesidir:

"Bu parçayı neden değiştiriyoruz?"

Gerekçe teknik olarak açıklanabiliyorsa ve mümkünse yöneticiye problem gösterilebiliyorsa karar vermek çok daha kolay hale gelir.

Bakım ile Revizyon Birbirine Karıştırılmamalı

Bakım, mevcut sistemin güvenli ve düzenli çalışmasını sürdürmeye yönelik işlemlerdir.

Revizyon ise sistemdeki belirli ekipmanların yenilenmesini veya modernize edilmesini kapsayabilir.

Örneğin eski bir asansörde;

kumanda panosunun,

kapı sistemlerinin,

elektrik tesisatının,

kabin ekipmanlarının,

makine veya motorun

yenilenmesi gerekebilir.

Bunları aylık bakım kapsamında değerlendirmek doğru değildir.

Ancak iyi bir bakım firmasının görevi, sistemde yaklaşan büyük ihtiyaçları yönetime son anda değil mümkün olduğunca önceden bildirmektir.

Bu durum apartman yönetiminin bütçe oluşturmasını da kolaylaştırır.

Bakım Kayıtları Neden Önemli?

Bir asansörün geçmişi aslında gelecekte oluşabilecek problemler hakkında önemli bilgiler verir.

Örneğin son altı ay içerisinde aynı kapıya beş kez servis verilmişse burada tekrar eden bir problem olduğu düşünülebilir.

Benzer şekilde aynı hata kodunun sürekli görülmesi de araştırılması gereken bir durumdur.

Bu nedenle düzenli servis ve bakım kayıtları önemlidir.

Dijital takip sistemleri ve QR tabanlı kayıt uygulamaları da yöneticinin;

bakım tarihlerini,

servis kayıtlarını,

geçmiş arızaları,

yapılan işlemleri

daha kolay takip etmesine yardımcı olabilir.

Burada amaç teknolojiyi sadece kullanmış olmak değil, bakım sürecini izlenebilir hale getirmektir.

İyi Bakımın Sonucu "Hiç Arıza Olmaması" mıdır?

Hayır.

Düzenli bakım yapılan bir asansör de arızalanabilir.

Çünkü elektronik kart arızası, elektrik şebekesi problemi veya aniden bozulan bir parça önceden her zaman tespit edilemeyebilir.

Bu nedenle bakım kalitesini yalnızca arıza sayısıyla değerlendirmek doğru değildir.

Daha doğru göstergeler şunlardır:

Tekrarlayan arızalar azalıyor mu?

Sorunların temel nedeni araştırılıyor mu?

Güvenlikle ilgili eksiklikler zamanında bildiriliyor mu?

Bakım kayıtları tutuluyor mu?

Yönetici bilgilendiriliyor mu?

Asansörün genel çalışma kalitesi korunuyor mu?

Asansör Firması Değiştirildiğinde İlk Ne Yapılmalı?

Yeni bir bakım firmasıyla çalışmaya başlandığında ilk işlem yalnızca sözleşme imzalamak olmamalıdır.

Asansörün mevcut durumunun genel olarak değerlendirilmesi faydalıdır.

Çünkü yeni firma geçmiş bakım döneminde neler yapıldığını her zaman bilemez.

İlk kontrolde tespit edilen;

mevcut arızalar,

yakın zamanda müdahale gerektirebilecek parçalar,

güvenlik eksiklikleri,

genel ekipman durumu

yönetime bildirilirse sonraki dönem çok daha sağlıklı takip edilebilir.

Bu aynı zamanda ileride "Bu problem daha önce var mıydı?" tartışmasını da azaltır.

Apartman Yönetimi Ne Yapmalı?

Asansör bakımını takip etmek için yöneticinin teknisyen olması gerekmiyor.

En etkili yöntem; düzenli kayıt, açık iletişim ve tekrar eden problemlerin takip edilmesidir.

Bir bakım firmasını değerlendirirken yalnızca aylık bakım fiyatına bakmak yerine;

bakımın kapsamı, servis organizasyonu, teknik yeterlilik, arızaya müdahale ve yapılan işlemlerin izlenebilirliği birlikte değerlendirilmelidir.

Mersin Teknik Asansör olarak bakım hizmetlerinde temel yaklaşımımız, yalnızca arıza meydana geldiğinde müdahale etmek değil; düzenli kontroller ve kayıtlarla oluşabilecek sorunları mümkün olduğunca erken tespit etmektir.

Sık Sorulan Sorular

Asansör bakımı her ay yapılmalı mı?

Bakım periyodu; yürürlükteki mevzuat, ilgili standartlar, üretici talimatları ve asansörün kullanım koşulları birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. Binanın bakım sözleşmesindeki periyot ve kapsam da yönetici tarafından takip edilmelidir.

Bakım yapıldığı halde asansör neden bozuluyor?

Bakım arıza ihtimalini azaltabilir ancak tamamen ortadan kaldıramaz. Elektronik arızalar, kullanım kaynaklı problemler, elektrik şebekesi veya ömrünü tamamlayan parçalar nedeniyle arıza oluşabilir.

Sürekli aynı arızanın olması normal mi?

Aynı arıza sık sık tekrarlanıyorsa temel nedenin araştırılması gerekir. Sürekli resetleme veya geçici müdahale kalıcı çözüm olmayabilir.

Yönetici değiştirilen parçayı görmek isteyebilir mi?

Yönetimin yapılan işlemin ve değişim gerekçesinin açıklanmasını istemesi son derece doğaldır. Şeffaf bakım hizmetinde teknik gerekçe anlaşılır biçimde aktarılmalıdır.

En ucuz bakım firması tercih edilmeli mi?

Bakım ücretinin yanında hizmet kapsamı, teknik yeterlilik, servis organizasyonu, kayıt sistemi ve arızalara yaklaşım birlikte değerlendirilmelidir.

İlgili Yazılarımız

Asansör bakımı, güvenliği ve revizyon süreçleri hakkında daha fazla bilgi edinmek için aşağıdaki içeriklerimizi inceleyebilirsiniz:

Asansör Bakımı Nasıl Yapılır? Mersin'de Güvenli ve Düzenli Bakım Rehberi

Asansör Firması Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Asansör Firmaları Nasıl Denetlenmeli?

Asansörlerde Periyodik Kontrol Süreci: Kırmızı, Sarı, Mavi ve Yeşil Etiket Ne Anlama Gelir?

Asansörün Güvenli Olduğunu Nasıl Anlarım? Mersin Apartmanları İçin Kontrol Rehberi

Asansör Revizyonu Nedir, Neden Zorunludur?

Tömük Asansör Bakımı ve Revizyonu

Mezitli Tece Asansör Revizyon ve Yenileme Çözümleri