Asansör Bakımında Yöneticinin Sorumluluğu

Güncelleme tarihi: 23 Ekim 2026

Apartman ve site yöneticisi, bina sorumlusu olarak asansörün bakım sözleşmesini, düzenli bakımını, periyodik kontrolünü ve bildirilen eksiklerin giderilmesini takip etmelidir. Görevi yalnızca servis ücretini ödemekle tamamlanmaz; teknik uyarılara karşı gerekli güvenlik tedbirlerini almak ve yapılan işlemleri belgelemek de önemlidir.

Yöneticinin asansör teknisyeni olması beklenmez. Ancak hangi işlemin gerektiğini öğrenmesi, hizmeti uygun kuruluşa yaptırması ve açık kalan işleri izlemesi gerekir. Asansörün hareket ediyor olması, bütün yükümlülüklerin yerine getirildiğini göstermez.

Yöneticinin asansörle ilgili sorumluluğunun dayanağı nedir?

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’nin 14. maddesi; bina sorumlusunu bakım sözleşmesi imzalamaktan, bakımın yapılmasını sağlamaktan ve bakım ücretinin ödenmesinden sorumlu tutar. Tehlikeli durumların bakım firmasına iletilmesi ve müdahaleye kadar gerekli güvenlik tedbirlerinin alınması da bu kapsamdadır.

Periyodik kontrol süreci ayrıca Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği üzerinden takip edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. ve 38. maddeleri ise yöneticinin görevleri ve kat maliklerine karşı sorumluluğu bakımından önem taşır.

Dışarıdan bir yönetim firmasıyla çalışılıyorsa görev dağılımı, yetkilendirme ve raporlama düzeni açık olmalıdır. Bir işin başka kişi veya kuruluşa verildiğinin söylenmesi, o işin gerçekten tamamlandığının kontrolü yerine geçmez.

Yeni göreve başlayan yönetici önce neyi kontrol etmelidir?

İlk adım, asansörün mevcut durumunu ve devam eden işlerini öğrenmektir. Önceki yöneticinin sözlü açıklamasıyla yetinmek yerine belgeler üzerinden başlangıç durumu oluşturulmalıdır.

Öncelikle şu bilgiler temin edilmelidir:

• Bakım firmasının unvanı, iletişim bilgileri ve sözleşmesi.

• Son aylara ait bakım föyleri.

• Son periyodik kontrol raporu ve varsa takip kontrolü sonucu.

• Bildirilmiş fakat henüz giderilmemiş eksiklikler.

• Devam eden onarım veya revizyon teklifleri.

• Garanti, tescil ve mevcut teknik belgeler.

• Yaklaşan kontrol, bakım ve ödeme tarihleri.

Çok bloklu sitelerde her asansörün kimlik numarası, bulunduğu blok ve dosyası eşleştirilmelidir. Bir bloğun raporunun incelenmiş olması, diğer asansörlerin de değerlendirildiği anlamına gelmez.

Bakım firması seçilirken yönetici nelere dikkat etmelidir?

Hizmet alınacak kuruluşun mevzuatta aranan yeterlilikleri sağladığı kontrol edilmelidir. Yetkili servisler için güncel TS 12255 standardı kapsamında TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi aranır. Belgenin güncel durumu, kapsamı ve firma bilgileri incelenmelidir.

Sözleşmede hizmet verilen asansörler açıkça tanımlanmalı; bakım kapsamı, arıza bildirimi, parça değişimi, işçilik ve ücret şartları anlaşılmalıdır. Birden fazla asansör için yapılan sözleşmelerde her asansörün kimlik numarası ve açık adresi belirtilmelidir.

Özellikle firma değişikliğinde mevcut kayıtların, açık arızaların ve varsa garanti koşullarının nasıl aktarılacağı açıklığa kavuşturulmalıdır. Yeni firmanın gerekli teknik değerlendirmeleri ve bildirimleri yapması sağlanmalıdır.

Yönetici hangi işlemleri ne zaman takip etmelidir?

Takvimin yalnızca yıllık kontrol gününden oluşması yeterli değildir. Bakım, muayene, güvenlik bildirimi ve onarım işleri farklı zamanlarda takip gerektirir.

Bakım, periyodik kontrol ve kurtarma eğitimi için belirtilen sıklıklar ilgili mevzuat ve Bakanlık açıklamalarına dayanır.

Bu tablo yönetim takibi içindir. Teknik bakım, test ve müdahaleler yetkili kişiler tarafından yapılmalıdır.

Bakım formunu imzalamak yeterli midir?

Bakım formunun imzalanması, bakımın kapsamı anlaşılmadan yapılan işlemleri doğrulamak için yeterli değildir.

Yönetici; formun doğru asansöre ait olduğunu, tarihini, açıklamalarını ve bildirilen eksikleri kontrol etmelidir. Anlaşılmayan teknik ifadeler için firmadan açıklama istenebilir.

Örneğin formda “kapı kilidi değişmeli” yazıyorsa şu bilgiler öğrenilmelidir: Hangi kapıdan söz ediliyor, değişim neden gerekiyor, güvenlik açısından nasıl değerlendirilmiş ve hangi işlem planlanıyor?

Yönetmelik, bakım işlemlerinin föyle kaydedilmesini, bir nüshasının bina sorumlusuna verilmesini ve bu kayıtların kalıcı olarak muhafaza edilmesini düzenler.

Kayıtların değerlendirilmesi için Asansör Bakımının Gerçekten Yapıldığı Nasıl Anlaşılır? yazımızdan yararlanabilirsiniz.

Güvenlik uyarısı geldiğinde yönetici nasıl ilerlemelidir?

Bakım firması, insan can ve mal güvenliği yönünden risk taşıyan durumu bina sorumlusuna yazılı olarak bildirmelidir. Yönetici bu bildirimin gerektirdiği tedbir ve giderim sürecini takip etmelidir.

Uygulanabilecek iş akışı şöyledir:

1. Bildirimi ilgili asansörün dosyasına kaydedin.

2. Riskin niteliğini ve kullanım bakımından gereken tedbirleri firmadan açıklamasını isteyin.

3. Gerekli güvenlik tedbirlerini alın; yapılacak işi ve kapsamını netleştirin.

4. Bütçe, yetkilendirme ve uygulama sürecini yürütün.

5. İşin tamamlandığını belgeleyin; gerekiyorsa takip kontrolünü yaptırın.

Sadece teklif almak, bildirilen eksikliğin giderildiğini göstermez. Teklif kabul edildiğinde de malzeme temini, uygulama ve sonuç kayıtları takip edilmelidir.

Yönetici veya bina görevlisi, arızayı gidermek amacıyla güvenlik devrelerine ya da teknik donanıma kendi başına müdahale etmemelidir.

Kırmızı veya sarı etiket geldiğinde ne yapılmalıdır?

Öncelikle kontrol raporu temin edilmeli ve uygunsuzluklar anlaşılmalıdır. Etiket renginin fotoğrafını çekmek, raporun incelenmesi yerine geçmez.

Kırmızı etiketli ve güvensiz olarak tanımlanan asansörün kullanımına bina sorumlusu tarafından izin verilmez. Eksiklerin giderilmesi için tanınan süre, güvensiz asansörün bu süre boyunca kullanılabileceği anlamına gelmez.

Sarı etiket ise kusurlu sınıflandırmadır; uygunsuzlukların mevzuattaki süre ve takip sürecine uygun biçimde giderilmesi gerekir. İki renk aynı hukuki ve teknik sonuçla açıklanmamalıdır.

Yönetici, rapordaki maddeleri yapılacak işler listesine dönüştürmeli; her işin durumunu ve takip kontrolünü kaydetmelidir. Bakım firmasının onarımı tamamlaması, resmî muayene sonucunu kendiliğinden değiştirmez.

Ayrıntılı açıklama için Asansör Periyodik Kontrol Raporu Nasıl Okunur? rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kat malikleri ödeme yapmıyorsa veya bütçe yetersizse ne yapılmalıdır?

Mali sorunlar açık biçimde kayıt altına alınmalı; maliklere teknik ihtiyaç, toplam bedel, paylaşım yöntemi ve ödeme planı açıklanmalıdır. Gerekli karar, bütçe ve tahsilat işlemleri yönetimin yetkileri ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülmelidir.

Bununla birlikte bütçe görüşmeleri sürerken bilinen tehlike görmezden gelinmemelidir. Özellikle güvensiz asansörde kullanım yasağı ve gerekli güvenlik tedbirleri ayrıca uygulanmalıdır.

Örneğin kapsamlı bir yenileme teklifinde güvenlik için zorunlu işler ile tercihe bağlı görünüm çalışmaları ayrı gösterilebilir. Bu ayrım teknik firma tarafından açıklanmalı; işin kapsamı yalnızca fiyatı düşürmek için güvenlik gerekleri dışlanarak belirlenmemelidir.

Paylaşımın dayanakları için Site ve Apartmanlarda Asansör Bakım Masrafları Nasıl Paylaşılır? yazımızı okuyabilirsiniz.

Yöneticinin hukuki sorumluluğu nasıl değerlendirilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Görevlerin özenle yürütülmesi ve hesapların belgelerle açıklanabilmesi bu açıdan önemlidir.

Bir kaza veya zarar durumunda idari, hukuki ve cezai sorumluluk ayrı ayrı değerlendirilebilir. Görev ve yetkiler, yapılan bildirimler, kişinin davranışı veya ihmali, kusuru ve olayla bağlantısı incelenir. Ceza sorumluluğu şahsidir; her arıza veya kazada yönetici hakkında otomatik olarak aynı sonucun doğacağı söylenemez.

Bakım sözleşmesinin bulunması veya bir belgeye imza atılması, tek başına bütün sorumluluğu ortadan kaldıran güvence olarak görülmemelidir. Somut bir uyuşmazlıkta belgeler üzerinden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Yönetici açık işleri nasıl takip edebilir?

Her asansör için kısa bir takip listesi tutulabilir. Listede eksikliğin bildirildiği tarih, yapılacak iş, görevli firma, planlanan tarih, tamamlanma kaydı ve gerekiyorsa takip kontrolü sonucu bulunmalıdır.

İşler “teklif bekleniyor”, “uygulama planlandı” ve “tamamlandı” gibi anlaşılır durumlarla izlenebilir. Ancak “tamamlandı” kaydı, ilgili servis belgesi veya raporla desteklenmelidir.

Yönetim değiştiğinde bu liste, sözleşmeler ve teknik dosyalarla birlikte devredilmelidir. Böylece henüz sonuçlanmamış güvenlik bildirimleri yönetici değişiminde kaybolmaz.

Mersin Teknik Asansör’den hangi konularda destek alınabilir?

Mersin Teknik Asansör ile bakım kapsamının değerlendirilmesi, servis kayıtları, arıza ve revizyon ihtiyaçları hakkında teknik destek için iletişime geçebilirsiniz.

Yenişehir, Mezitli, Tece, Tömük ve Erdemli’deki apartman ve site yöneticileri; bakım sözleşmesini, son kontrol raporunu ve açık işlerini paylaşarak ihtiyaçlarını açıklayabilir.

Teknik hizmet kapsamında gereken işlemler ve teklif kapsamı değerlendirilebilir. Periyodik kontrolün resmî sonucu ve bilgi etiketi değerlendirmesi yetkili A tipi muayene kuruluşunun görev alanındadır.

İlgili makaleler

• Asansör Bakımının Gerçekten Yapıldığı Nasıl Anlaşılır?

• Asansör Periyodik Kontrol Raporu Nasıl Okunur?

• Site ve Apartmanlarda Asansör Bakım Masrafları Nasıl Paylaşılır?

Mersin Teknik Asansör İletişim

Adres: Menteş Mahallesi, 2598 Sokak No:24/A, Yenişehir/Mersin
Telefon: 0532 678 2 543
WhatsApp: WhatsApp üzerinden iletişime geçin
E-posta: info@mersinteknikasansor.com
Web: mersinteknikasansor.com