Asansör Revizyon Ücretini Ödemeyen Kat Maliki İçin Ne Yapılabilir?

Apartman veya sitelerde asansör revizyonu yapılmasına karar verildiğinde, kat maliklerinden birinin ya da birkaçının ödeme yapmak istememesi sık karşılaşılan bir sorundur. Özellikle maliyeti yüksek olan kumanda panosu değişimi, kapı sistemlerinin yenilenmesi, halat değişimi, fren ve güvenlik tertibatlarının düzenlenmesi gibi işlemlerde bazı kat malikleri, “Ben asansörü kullanmıyorum”, “Giriş katında oturuyorum”, “Bu revizyonu gerekli görmüyorum” veya “Karara katılmadım” diyerek ödeme yapmayabilir.

Ancak asansör, binanın ortak tesislerinden biridir. Kat maliklerinin ortak alanların bakım, korunma, onarım ve işletme giderlerine katılma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu nedenle gerekli usule uygun alınan revizyon kararının ardından payına düşen tutarı ödemeyen kat maliki hakkında, şartları oluştuğunda icra takibi veya dava yoluna başvurulması mümkün olabilir.

Asansör revizyonu yalnızca binanın konforuyla ilgili bir işlem değildir. Özellikle yıllık periyodik kontrol sonucunda tespit edilen güvenlik eksikliklerinin giderilmesi, binada yaşayanların ve asansörü kullanan herkesin can güvenliği bakımından önem taşır.

Mersin’in yüksek nem oranı, denize yakın bölgelerdeki tuzlu hava ve yoğun asansör kullanımı da mevcut parçaların daha hızlı paslanmasına, elektrik bağlantılarında oksitlenmeye ve mekanik aksamların yıpranmasına neden olabilir. Bu nedenle Mezitli, Yenişehir, Tece, Davultepe, Tömük, Kargıpınarı ve Erdemli sahil hattındaki binalarda revizyon ihtiyaçlarının ertelenmesi, ileride daha büyük maliyetlere ve güvenlik sorunlarına yol açabilir.

Bu yazıda asansör revizyon ücretini ödemeyen kat malikine karşı ne yapılabileceğini, giderin nasıl paylaştırılacağını, giriş katında oturanların ödeme durumunu, kiracı ile ev sahibinin sorumluluğunu, icra sürecini, yıllık periyodik kontrolü ve MTA Akıllı Takip sisteminin sağladığı avantajları ayrıntılı biçimde ele alacağız.

Hukuki bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı, revizyonun niteliği ve somut olayın belgeleri sonucu değiştirebilir. Uyuşmazlık yaşanması hâlinde bir hukuk uzmanından destek alınmalıdır.

Asansör Revizyonu Nedir?

Asansör revizyonu, mevcut asansörün güvenlik, performans, kullanım konforu veya yürürlükteki teknik gereklilikler bakımından yetersiz kalan parçalarının yenilenmesi ya da geliştirilmesidir.

Aylık bakım sırasında çoğunlukla temizlik, ayar, yağlama, çalışma kontrolü ve küçük müdahaleler yapılır. Revizyon ise daha kapsamlıdır. Eskiyen veya güvenli çalışmadığı belirlenen parçaların değiştirilmesini, yeni güvenlik ekipmanlarının eklenmesini veya sistemin belirli bir bölümünün tamamen yenilenmesini içerebilir.

Asansör revizyonunda yapılabilecek başlıca işlemler şunlardır:

Kumanda panosunun değiştirilmesi,
Kat ve kabin kapılarının yenilenmesi,
Kapı kilitlerinin değiştirilmesi,
Taşıyıcı halatların yenilenmesi,
Hız regülatörünün değiştirilmesi,
Fren sisteminin düzenlenmesi,
Kabin ve karşı ağırlık patenlerinin yenilenmesi,
Kuyu içi elektrik tesisatının düzenlenmesi,
Acil kurtarma sisteminin kurulması veya yenilenmesi,
Kabin içi alarm ve haberleşme sisteminin düzenlenmesi,
Aşırı yük sisteminin eklenmesi,
Kabin seviyelendirme problemlerinin giderilmesi,
Fotosel ve kapı güvenlik tertibatlarının yenilenmesi,
Kuyu dibi güvenlik alanlarının düzenlenmesi,
Makine dairesi ve erişim güvenliğinin iyileştirilmesi,
Periyodik kontrol raporunda belirtilen uygunsuzlukların giderilmesi.

Her parça değişimi büyük bir revizyon anlamına gelmez. Yapılacak çalışmanın kapsamı, asansörün yaşı, kullanım yoğunluğu, teknik durumu ve periyodik kontrol raporundaki eksikliklere göre belirlenmelidir.

Revizyon teklifinin açık, anlaşılır ve kalemlere ayrılmış olması, kat maliklerinin neye ödeme yaptığını görebilmesi açısından önemlidir.

Kat Maliki Asansör Revizyon Ücretini Ödemek Zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesi kapsamında kat malikleri; ana gayrimenkulün ortak yerlerinin bakım, korunma ve onarım giderleriyle ortak tesislerin işletme giderlerine, aralarında farklı bir düzenleme bulunmadığı sürece kanunda belirtilen paylaşım esaslarına göre katılmakla yükümlüdür. Ayrıca ortak yer veya tesisi kullanmadığını ileri sürmek, giderden kaçınmak için tek başına yeterli değildir.

Asansör binanın ortak tesislerinden biri olduğu için, zorunlu ve usulüne uygun biçimde kararlaştırılan revizyon gideri genel olarak ortak gider kapsamında değerlendirilir.

Ancak her talep edilen ücret otomatik olarak geçerli kabul edilmemelidir. Şu konular incelenmelidir:

Revizyon gerçekten gerekli mi?
Kat malikleri kurulu kararı var mı?
Karar usulüne uygun alınmış mı?
Revizyon teklifi ve teknik kapsam açık mı?
Gider doğru yöntemle paylaştırılmış mı?
Yönetim planında özel bir paylaşım hükmü var mı?
İş tamamlanmış mı?
Kullanılan parçalar ve yapılan işlemler belgelenmiş mi?
Kat malikinden istenen tutar hesaplamayla uyumlu mu?

Bu şartlar karşılanmışsa kat malikinin yalnızca “ödemek istemiyorum” demesi borcu ortadan kaldırmaz.

Revizyon giderleri nasıl paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleriyle ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve işletme giderleri bakımından farklı paylaşım esasları bulunur. Asansörün bakım ve revizyon giderleri çoğunlukla ortak tesis gideri niteliğinde değerlendirilir ve uygulamada arsa payı, yönetim planındaki düzenleme ve alınan karar birlikte dikkate alınır.

Bu nedenle bütün dairelere hiçbir inceleme yapılmadan eşit tutar yazılması her olayda doğru olmayabilir.

Öncelikle şu belgeler kontrol edilmelidir:

Tapudaki arsa payları,
Apartman veya site yönetim planı,
Kat malikleri kurulu kararı,
İşletme projesi,
Revizyon teklifindeki toplam bedel,
Bağımsız bölüm sayısı ve niteliği.

Aşağıdaki tablo genel bir yol haritası sunmaktadır:

İncelenecek konu	Neden önemlidir?	Yapılması gereken
Yönetim planı	Gider paylaşımına ilişkin özel hüküm bulunabilir	Öncelikle yönetim planı okunmalıdır
Arsa payları	Ortak onarım giderlerinin hesaplanmasını etkileyebilir	Tapu kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır
Kurul kararı	Revizyonun kim tarafından ve nasıl onaylandığını gösterir	Karar defteri kontrol edilmelidir
Teknik rapor	Revizyonun gerekliliğini ortaya koyar	Periyodik kontrol ve servis raporu incelenmelidir
Revizyon teklifi	Parça, işçilik ve kapsamı gösterir	Kalemleri açık teklif alınmalıdır
Fatura ve teslim belgesi	İşin yapıldığını ve bedelini ispatlar	Yönetim dosyasında saklanmalıdır
Ödeme listesi	Her bağımsız bölümün payını gösterir	Maliklere yazılı bildirim yapılmalıdır

“Ben Giriş Katında Oturuyorum” Diyen Kat Maliki Ödemeden Kaçınabilir mi?

Asansör revizyonlarında en çok dile getirilen itirazlardan biri, giriş veya zemin kattaki bağımsız bölüm malikinin asansörü kullanmadığını söylemesidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre kat maliki, ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bu tesisten yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz.

Bu nedenle “Asansörü kullanmıyorum” açıklaması tek başına ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz.

Örneğin aşağıdaki gerekçeler genellikle tek başına yeterli değildir:

Dairem giriş katında,
Hiç asansöre binmiyorum,
Merdiven kullanıyorum,
Daire boş duruyor,
Evde yaşamıyorum,
Daireyi kiraya vermedim,
Asansör benim katımda durmuyor,
Revizyon yapılmasını istemedim.

Bununla birlikte apartmanın yönetim planında açık bir muafiyet veya farklı paylaşım düzenlemesi bulunabilir. Bu nedenle kesin sonuca varmadan önce yönetim planı mutlaka incelenmelidir.

Bazı binalarda dükkânların asansöre, merdiven boşluğuna veya bina girişine hiçbir bağlantısı bulunmayabilir. Yönetim planında bu bağımsız bölümler için özel bir düzenleme yapılmış olabilir. Böyle bir durumda somut şartlara göre ayrıca değerlendirme gerekir.

Kısacası, genel kural ödeme yükümlülüğünün devam etmesidir; ancak yönetim planı ve binanın fiziksel yapısı göz ardı edilmemelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Olmadan Revizyon Yapılabilir mi?

Asansör revizyonunun kapsamı bu sorunun cevabını etkiler.

Asansörün günlük çalışmasını sürdürebilmesi için yapılan küçük teknik işlemlerle, yüksek maliyetli ve kapsamlı yenileme çalışmaları aynı şekilde değerlendirilmez. Örneğin arızalı bir kapı kilidinin acil olarak değiştirilmesiyle tüm kumanda sisteminin yenilenmesi arasında hem maliyet hem karar süreci bakımından fark vardır.

Yüksek bedelli revizyonlarda yönetimin şu adımları izlemesi daha güvenlidir:

Teknik eksiklikleri yazılı raporla belirlemek,
Gerekirse farklı firmalardan teklif almak,
Revizyon kapsamını kalem kalem açıklamak,
Kat maliklerini toplantıya çağırmak,
Kararı usulüne uygun şekilde almak,
Kararı karar defterine yazmak,
Gider paylaşım yöntemini kararda belirtmek,
Ödeme tarihlerini açıkça belirlemek,
Kararı ve ödeme tablosunu maliklere bildirmek.

Ancak asansörün doğrudan can güvenliği riski oluşturduğu acil durumlarda yöneticinin ana taşınmazın korunması için gecikmeksizin tedbir alması gerekebilir. Örneğin fren sisteminin güvenli çalışmaması, kapı kilitlerinin devre dışı kalması veya taşıyıcı sistemde tehlikeli bir durum bulunması hâlinde yalnızca toplantı tarihini beklemek doğru olmayabilir.

Acil müdahale gerektiren durumla planlı modernizasyon birbirine karıştırılmamalıdır.

Karara katılmayan malik yine de ödeme yapar mı?

Kat malikleri kurulu kararı usulüne uygun alınmış ve iptal edilmemişse, toplantıda karşı oy kullanan kat malikinin yalnızca karara karşı çıktığını söylemesi ödeme borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kararın hukuka, yönetim planına veya toplantı usulüne aykırı olduğunu düşünen malik, yasal yolları değerlendirebilir. Ancak kararı yok sayarak hiçbir işlem yapmamak, gecikme tazminatı ve takip giderleriyle karşılaşmasına neden olabilir.

Asansör Revizyon Ücretini Ödemeyen Kat Malikine Nasıl Bildirim Yapılmalıdır?

Ödeme yapmayan kat malikine karşı doğrudan icra takibine başlanmadan önce, borcun anlaşılır ve belgeli şekilde bildirilmesi çoğu zaman daha sağlıklı sonuç verir.

Bildirimin içeriğinde şunlar bulunmalıdır:

Apartman veya sitenin adı,
Kat malikinin bağımsız bölüm numarası,
Revizyon kararının tarihi ve numarası,
Revizyonun toplam bedeli,
Kat malikine düşen pay,
Giderin nasıl hesaplandığı,
Son ödeme tarihi,
Ödeme yapılacak banka hesabı,
Gecikme hâlinde uygulanabilecek işlemler,
İletişim kurulacak yönetici bilgileri.

Sadece WhatsApp grubuna “Herkes 20.000 TL yatıracak” yazılması, ileride ispat ve hesaplama tartışmalarına yol açabilir.

Daha düzenli bir süreç için:

Karar tutanağı hazırlanmalı,
Gider dağılım tablosu oluşturulmalı,
Kat maliklerine yazılı bildirim gönderilmeli,
Mesaj ve e-posta kayıtları saklanmalı,
Ödeme yapılmaması hâlinde ihtarname değerlendirilmelidir.

Borcun hangi kalemlerden oluştuğu açıkça anlatıldığında, birçok anlaşmazlık icra aşamasına gelmeden çözülebilir.

Ödemeyen Kat Malikine İcra Takibi Yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri tarafından dava açılabilmesine ve icra takibi yapılabilmesine imkân tanır.

Bu nedenle şartları oluştuğunda asansör revizyon ücretini ödemeyen kat maliki hakkında ilamsız icra takibi başlatılması gündeme gelebilir.

İcra dosyasında kullanılabilecek başlıca belgeler şunlardır:

Yönetim planı,
Kat malikleri kurulu kararı,
Toplantı çağrı belgeleri,
Hazirun listesi,
Revizyon teklifleri,
Teknik rapor,
Periyodik kontrol raporu,
Asansör firmasıyla yapılan sözleşme,
Fatura,
İş teslim formu,
Arsa payı veya gider dağılım tablosu,
Kat malikine yapılan ödeme bildirimi,
Banka hesap dökümleri,
İhtarname ve tebliğ belgeleri.

Kat maliki icra takibine itiraz ederse takip durabilir. Yönetim, uyuşmazlığın niteliğine göre itirazın iptali veya diğer hukuki yolları değerlendirebilir.

Burada önemli olan, yönetimin “Nasıl olsa herkes ödemek zorunda” düşüncesiyle belgesiz hareket etmemesidir. Belgeli bir yönetim süreci, hem borcun tahsilini kolaylaştırır hem de haksız taleplerin önüne geçer.

Gecikme tazminatı talep edilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider veya avans payını ödemeyen kat malikine gecikilen günler için gecikme tazminatı uygulanmasına ilişkin düzenleme içerir. Ancak uygulanacak hesaplama, borcun muaccel olduğu tarih, yapılan bildirim, yönetim planı ve güncel mevzuata göre belirlenmelidir.

Bu nedenle yönetimin kendi kendine rastgele bir faiz oranı belirlemesi yerine, hesaplamayı hukuki destekle yapması daha güvenlidir.

Kat malikinin karşılaşabileceği toplam yük yalnızca ana para olmayabilir:

Revizyon borcu,
Gecikme tazminatı,
İcra masrafları,
Tebligat giderleri,
Vekâlet ücreti,
Yargılama giderleri

toplam borcun artmasına neden olabilir.

Revizyon Ücretinden Kiracı mı, Ev Sahibi mi Sorumludur?

Asansörün aylık bakım ve rutin işletme giderleriyle kapsamlı revizyon giderleri aynı nitelikte değildir.

Asansörün ana sistemini yenileyen, binanın değerine katkı sağlayan ve uzun süreli kullanım sağlayan büyük revizyon bedelleri çoğunlukla kat malikinin, yani ev sahibinin sorumluluğunda değerlendirilir.

Örneğin şu çalışmalar genellikle kalıcı ve kapsamlı yenileme niteliğindedir:

Kumanda panosu değişimi,
Motor veya tahrik sistemi değişimi,
Taşıyıcı halatların yenilenmesi,
Kabin ve kat kapılarının tamamen değiştirilmesi,
Hız regülatörü ve güvenlik tertibatlarının yenilenmesi,
Büyük kapsamlı modernizasyon,
Yıllık kontrol sonrası yüksek maliyetli güvenlik revizyonu.

Kiracı, kira sözleşmesi gereği bazı düzenli kullanım ve işletme giderlerini ödeyebilir. Ancak apartman yönetimi açısından kat malikinin ortak gider sorumluluğu tamamen ortadan kalkmaz. Kiracının ödemediği tutarlar nedeniyle malikin sorumluluğu ve kiracının belirli sınırlar içindeki yükümlülüğü somut olaya göre değerlendirilebilir.

En sağlıklı yöntem şudur:

Revizyon kararı doğrudan kat malikine bildirilmelidir.
Kiracıya yalnızca bilgi verilmesiyle yetinilmemelidir.
Ödeme sorumluluğu kira sözleşmesine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Yönetim, alacağın muhatabını doğru belirlemelidir.

Evi yeni alan kişi eski revizyon borcundan sorumlu olur mu?

Bağımsız bölüm satıldığında eski ortak gider borçları sıklıkla tartışma konusu olur. Borcun hangi tarihte doğduğu, satın alan kişinin durumu, satıcıyla yapılan sözleşme ve yönetime verilen bildirimler birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle ev satın alacak kişilerin:

Apartman yönetiminden borcu yoktur yazısı istemesi,
Devam eden revizyon kararlarını sorması,
Henüz fatura edilmemiş işlerin bulunup bulunmadığını öğrenmesi,
Periyodik kontrol raporunu incelemesi,
Yakın zamanda ek ödeme kararı alınıp alınmayacağını araştırması

önemlidir.

Yönetimin de malik değişikliklerini zamanında kayıt altına alması gerekir.

Sarı veya Kırmızı Etiket Sonrası Revizyon Ücreti Ödenmezse Ne Olur?

Asansörlerin yıllık periyodik kontrolleri, ilgili idareyle protokol yapan yetkili A tipi muayene kuruluşları tarafından gerçekleştirilir. Periyodik kontrol sonucunda asansörün durumu renkli bilgi etiketiyle sınıflandırılır. 4 Mayıs 2018 tarihli Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği, kontrollerin usul ve esaslarını ve A tipi muayene kuruluşlarının yükümlülüklerini düzenlemektedir.

Genel etiket sınıflandırması şu şekildedir:

Etiket rengi	Genel değerlendirme	Yönetimin yaklaşımı
Yeşil	Kusursuz	Aylık bakım ve yıllık kontrol sürdürülmelidir
Mavi	Hafif kusurlu	Belirtilen uygunsuzluklar takip edilmelidir
Sarı	Kusurlu	Eksiklikler mevzuattaki süreler içinde giderilmelidir
Kırmızı	Güvensiz	Can güvenliği açısından acil işlem yapılmalıdır

Burada sık yapılan bir yanlış vardır: Yeşil etiket almak tek başına ayrı bir ödeme veya formalite değildir. Yasal olarak önemli olan; yıllık periyodik kontrolün yaptırılması, asansörün güvenli durumda tutulması ve tespit edilen uygunsuzlukların verilen süreler içinde giderilmesidir.

Yeşil etiket, kontrol tarihinde asansörün kusursuz olarak değerlendirildiğini gösterir. Ancak bu etiket aylık bakımın bırakılabileceği anlamına gelmez.

Sarı veya kırmızı etiket raporunda belirtilen eksiklerin giderilmesi için revizyon kararı alınmışsa, kat maliklerinden birinin ödeme yapmaması bütün binanın güvenlik sürecini aksatabilir.

Böyle bir durumda yönetim:

Teknik raporu maliklere açıklamalı,
Can güvenliği risklerini yazılı bildirmeli,
Revizyon kararını gecikmeden almalı,
Ödeme takvimini oluşturmalı,
Ödemeyen kişiler hakkında yasal yolları değerlendirmeli,
Asansörü tehlikeli biçimde kullandırmamalıdır.

Kasada para bulunmaması veya bazı maliklerin ödeme yapmaması, güvensiz bir asansörün kullanılmaya devam etmesini haklı hâle getirmez.

Revizyon Teklifi Nasıl Hazırlanmalıdır?

Kat maliklerinin ödeme yapmak istememesinin sebeplerinden biri de teklifin yeterince açık olmamasıdır. “Asansör revizyonu: 300.000 TL” şeklindeki tek satırlık teklif, doğal olarak soru işaretleri doğurabilir.

Nitelikli bir revizyon teklifinde şu bilgiler yer almalıdır:

Asansörün bina ve kimlik bilgileri,
Mevcut teknik durum,
Değiştirilecek parçalar,
Parçaların marka veya teknik özellikleri,
İşçilik kapsamı,
Montaj ve devreye alma işlemleri,
Periyodik kontrol eksiklerinin hangi maddelerinin giderileceği,
Garanti şartları,
İşin tamamlanma süresi,
Toplam bedel ve vergiler,
Ödeme koşulları,
Teklifin geçerlilik süresi,
Firma yetki ve iletişim bilgileri.

Aşağıdaki örnek bilgilendirme tablosu yönetimin maliklere açıklama yapmasını kolaylaştırabilir:

Revizyon kalemi	Neden yapılır?	Yapılmaması hâlindeki muhtemel risk
Kumanda panosu yenilemesi	Eski veya arızalı kontrol sistemini güvenli hâle getirmek	Düzensiz çalışma, kat kaçırma, sık arıza
Kapı kilitlerinin değişimi	Kat kapılarının güvenli kapanmasını sağlamak	Kapı güvenliği riski
Halat değişimi	Yıpranmış taşıyıcı elemanları yenilemek	Taşıma güvenliğinin azalması
Hız regülatörü düzenlemesi	Aşırı hız güvenliğini sağlamak	Güvenlik tertibatının görev yapmaması
Acil kurtarma sistemi	Elektrik kesintisinde tahliyeyi kolaylaştırmak	Kabinde uzun süre mahsur kalma
Kuyu tesisatı düzenlemesi	Elektrik ve erişim güvenliğini iyileştirmek	Elektriksel ve mekanik riskler
Kapı fotoseli	Yolcu veya eşyanın kapıya sıkışmasını önlemek	Sıkışma ve yaralanma riski

Mersin Teknik Asansör, revizyon ihtiyacını yalnızca fiyat üzerinden değil, teknik gereklilik ve can güvenliği üzerinden değerlendirir.

Asansör yenileme çalışmaları hakkında daha fazla bilgi için Mersin asansör revizyonu sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Mersin’in Nemli İklimi Asansör Revizyonunu Nasıl Etkiler?

Mersin’de asansörlerin kullanım şartları, iç bölgelerdeki daha kuru şehirlere göre farklılık gösterebilir. Yüksek nem, sıcak hava, denize yakın bölgelerdeki tuz etkisi ve kuyu dibine sızan su, metal ve elektrikli parçaların ömrünü etkileyebilir.

Özellikle:

Mezitli,
Tece,
Davultepe,
Viranşehir,
Akdeniz Mahallesi,
Deniz Mahallesi,
Soli çevresi,
Tömük,
Kargıpınarı,
Kocahasanlı,
Erdemli sahil hattı,
Adnan Menderes Bulvarı çevresi

gibi kıyıya yakın bölgelerde paslanma ve oksitlenme belirtileri dikkatle takip edilmelidir.

Nemden etkilenebilecek başlıca asansör parçaları şunlardır:

Asansör aksamı	Mersin ikliminin muhtemel etkisi	Önerilen işlem
Kat kapısı kilitleri	Kontaklarda oksitlenme ve mekanik sıkışma	Temizlik, ayar ve gerektiğinde yenileme
Kumanda panosu	Klemens ve bağlantılarda oksitlenme	Bağlantı kontrolü ve pano havalandırması
Kuyu dibi ekipmanları	Su ve nem nedeniyle paslanma	Su yalıtımı, drenaj ve parça kontrolü
Kabin üstü tesisat	Nem ve toz birleşimine bağlı temas sorunları	Elektrik bağlantılarının düzenlenmesi
Metal taşıyıcı parçalar	Yüzey korozyonu	Koruyucu işlem ve teknik değerlendirme
Kat butonları	Elektronik kart ve kontak arızaları	Kart, buton ve kablo kontrolü
Kurtarma ünitesi	Akü kutuplarında oksitlenme	Akü testi ve bağlantı temizliği
Kapı operatörü	Mekanik ve elektronik yıpranma	Ayar, temizlik veya parça yenileme

Küçük bir paslanma başlangıcı zamanında tespit edilmezse, daha sonra parçanın tamamen değiştirilmesi gerekebilir. Bu nedenle aylık bakım kayıtlarının düzenli tutulması ve revizyon ihtiyacının ertelenmemesi önemlidir.

Mersin Teknik Asansör, kıyı bölgelerinde nem ve oksitlenmeye bağlı riskleri bakım ve revizyon değerlendirmelerinde özellikle dikkate alır.

Yenişehir ve Mezitli’deki Yüksek Katlı Binalara Özel Revizyon Çözümleri

Mersin Yenişehir ve Mezitli’de yüksek katlı apartmanlar, rezidanslar, iş merkezleri ve çok bloklu siteler yoğun olarak bulunmaktadır. GMK Bulvarı, Adnan Menderes Bulvarı, Üniversite Caddesi, İsmet İnönü Bulvarı, Eğriçam, Menteş, Çiftlikköy, Fuat Morel, Akkent, Viranşehir ve Tece çevresindeki yapılarda asansörlerin günlük kullanım sayısı oldukça yüksek olabilir.

Yüksek katlı yapılarda:

Asansör daha fazla sefer yapar,
Kapı sistemi daha sık açılıp kapanır,
Motor ve fren daha yoğun çalışır,
Halat ve kasnak sisteminin çevrim sayısı artar,
Kumanda panosu daha fazla çağrı işler,
Yoğun saatlerde kapasiteye yakın kullanım oluşur,
Arıza durumunda daha fazla kişi etkilenir.

Bu nedenle yüksek katlı bir binanın revizyonu, az kullanılan küçük bir apartmanla aynı şekilde planlanmamalıdır.

Mersin Teknik Asansör, yüksek katlı ve çok bloklu yapılarda şu konulara özel önem verir:

Trafik ve kullanım yoğunluğunun değerlendirilmesi,
Tekrarlayan arızaların incelenmesi,
Kapı açma-kapama çevrimlerinin kontrolü,
Motor ve sürücü uyumunun değerlendirilmesi,
Revizyonun aşamalı yapılıp yapılamayacağının belirlenmesi,
Çoklu asansörlerde iş sıralamasının planlanması,
Bina sakinlerinin mağduriyetini azaltacak çalışma programı,
Yıllık kontrol eksiklerinin öncelik sırasına konulması,
Bakım ve arıza geçmişinin dijital ortamda izlenmesi.

Benzer şekilde Toroslar ilçesindeki Çağdaşkent, Güneykent, Halkkent, Kurdali, Çukurova, Yalınayak ve Arpaçsakarlar çevresinde bulunan eski ve yeni yapıların ihtiyaçları da ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Akdeniz ilçesindeki Nusratiye, Mesudiye, Mahmudiye, Gündoğdu, Çankaya ve çevresindeki daha eski binalarda ise mevcut sistemin yaşı, önceki revizyonlar ve elektrik tesisatının durumu daha fazla önem kazanabilir.

MTA Akıllı Takip Revizyon Ödemelerinde Nasıl Şeffaflık Sağlar?

Kat malikleri revizyon ücretine bazen yapılan işin yeterince açıklanmadığını düşündükleri için itiraz eder. “Hangi parça değişti?”, “Eski parça gerçekten bozuk muydu?”, “Bakım firması ne zaman geldi?” veya “Bu arıza daha önce kaç kez yaşandı?” gibi sorular gündeme gelir.

MTA Akıllı Takip – QR kodlu bakım takip sistemi, bakım, arıza ve teknik işlem kayıtlarının daha düzenli izlenmesine yardımcı olur.

Sistem kapsamında:

Asansöre özel QR kod oluşturulabilir,
Bakım tarihleri kayıt altına alınabilir,
Arıza bildirimleri takip edilebilir,
Müdahale tarih ve saatleri görüntülenebilir,
Bakım ve arıza fotoğrafları saklanabilir,
Değiştirilen parçalar kaydedilebilir,
Çoklu blok ve çoklu asansörler tek sistemden takip edilebilir,
Periyodik kontrol raporları saklanabilir,
Revizyon öncesi ve sonrası kayıtlar karşılaştırılabilir,
Yönetim değişse bile teknik geçmiş korunabilir.

Örneğin Mezitli Tece’de üç bloklu bir sitede her blokta iki asansör bulunduğunu düşünelim. Geleneksel sistemde altı farklı asansörün bakım formları, arıza notları ve revizyon belgeleri ayrı dosyalarda kaybolabilir.

MTA Akıllı Takip sayesinde hangi asansörde hangi arızanın tekrarlandığı, hangi tarihte müdahale edildiği ve revizyon sonrasında sorunun çözülüp çözülmediği daha kolay takip edilebilir.

Bu şeffaflık, kat maliklerine revizyon gideri açıklanırken yönetime önemli avantaj sağlar.

MTA Akıllı Takip yalnızca borç veya ödeme takibi değildir; yapılan teknik hizmetin belgelenmesini ve can güvenliği sürecinin izlenmesini amaçlar.

Mersin Teknik Asansör’ün TSE Standartlarına Uygun Çalışma Yaklaşımı

Asansör revizyonu, yalnızca yeni parçanın eski parçanın yerine takılmasından ibaret değildir. Kullanılan parçanın mevcut sistemle uyumlu olması, montajın doğru yapılması, güvenlik devrelerinin kontrol edilmesi ve sistemin çalışma testlerinin tamamlanması gerekir.

TSE’nin hizmet yeterlilik belgelendirmesi, işletmenin ilgili standart veya kriterlere uygun hizmet verebilme yeterliliğinin incelenmesine dayanır. Asansör bakım servisleri bakımından TS 12255 ile bakım talimatlarına ilişkin TS EN 13015+A1 standartları kullanılan temel referanslar arasındadır.

Mersin Teknik Asansör çalışma yaklaşımında:

Can güvenliğini öncelikli kabul eder,
Revizyon ihtiyacını teknik olarak değerlendirir,
Yapılacak işlemleri yönetime açık şekilde bildirir,
Uygun ekipman ve malzeme seçimine önem verir,
İşlem öncesi ve sonrasında kontroller gerçekleştirir,
Periyodik kontrol raporundaki eksiklikleri inceler,
Bakım ve revizyon kayıtlarını düzenli tutar,
Mersin’in nemli iklim şartlarını dikkate alır,
TSE standartlarına uygun hizmet anlayışıyla çalışır,
MTA Akıllı Takip sistemiyle süreci daha izlenebilir hâle getirir.

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’nin temel amacı, asansörlerin insan can ve mal güvenliğini tehdit etmeyecek şekilde kullanılmasını sağlamaktır.

Bu nedenle revizyon çalışmasında öncelik yalnızca asansörün tekrar hareket etmesi değil, güvenli ve sürdürülebilir biçimde çalışmasıdır.

Ödeme Yapmayan Bir Kat Maliki Bütün Revizyonu Durdurabilir mi?

Tek bir kat malikinin ödeme yapmaması, usulüne uygun alınmış revizyon kararını kendiliğinden hükümsüz hâle getirmez.

Ancak yönetimin kasasında yeterli para yoksa, tahsilat eksikliği fiilen işin başlamasını veya tamamlanmasını geciktirebilir. Bu durum özellikle küçük apartmanlarda önemli sorun oluşturur.

Yönetim aşağıdaki seçenekleri değerlendirebilir:

Maliklere ek süre vermek,
Yazılı ödeme planı hazırlamak,
Revizyonu güvenlik önceliğine göre aşamalara ayırmak,
Kat maliklerinden ek avans toplamak,
Ödemeyen maliklere ihtar göndermek,
Şartları oluşmuşsa icra takibi başlatmak,
Asansör firmasıyla vadeli ödeme konusunda görüşmek.

Ancak kırmızı etiket veya ciddi can güvenliği riski bulunan bir asansörde, işin yalnızca ödeme yapmayan bir kişi nedeniyle süresiz ertelenmesi doğru değildir.

Kat malikleri gerektiğinde ortak bütçeyi oluşturmalı; ödemeyen kişiye düşen pay daha sonra hukuki yollarla tahsil edilmelidir. Bunun nasıl yapılacağı somut durum ve kurul kararı doğrultusunda belirlenmelidir.

Yönetici revizyon ücretini kendi cebinden ödemek zorunda mı?

Yönetici, apartmanın ortak giderlerini yönetmekle görevlidir. Kural olarak bütün revizyon bedelini kişisel parasından karşılamak zorunda değildir.

Yöneticinin görevi:

Gerekli kararı aldırmak,
Bütçe oluşturmak,
Gider paylarını belirlemek,
Tahsilat yapmak,
Firmayla sözleşme sürecini yürütmek,
Ödemeyenlere karşı gerekli işlemleri başlatmak,
Harcamaları belgelendirmek

şeklinde özetlenebilir.

Yönetici acil durumda kendi parasıyla ödeme yapmışsa, bu ödemenin apartman adına yapıldığını ve belgelerini açıkça kayıt altına almalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör revizyon ücretini ödemeyen kat malikine ne yapılır?

Öncelikle borç ve hesaplama yazılı olarak bildirilir. Ödeme yapılmazsa ihtarname gönderilebilir. Şartları oluştuğunda yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi ya da dava yoluna başvurulabilir.

Giriş katındaki daire asansör revizyon ücreti öder mi?

Genel olarak yalnızca asansörü kullanmadığını söyleyerek ödeme yükümlülüğünden kaçınamaz. Ancak yönetim planında özel bir muafiyet veya farklı paylaşım hükmü varsa bu düzenleme ayrıca incelenmelidir.

Dükkân sahibi asansör masrafı ödemek zorunda mı?

Dükkânın binayla ve asansörle bağlantısı, tapu durumu ve özellikle yönetim planındaki hükümler incelenmelidir. Sadece dükkân olduğu için otomatik olarak muaf kabul edilmesi doğru değildir.

Asansör revizyon ücreti eşit mi bölünür?

Her zaman eşit bölünmesi gerekmez. Yönetim planı, arsa payları, giderin niteliği ve kurul kararı birlikte değerlendirilmelidir.

Karara karşı oy veren malik ödeme yapmak zorunda mı?

Kararın usulüne uygun alınmış ve yürürlükte olması hâlinde, sadece karşı oy vermek ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kararın hukuka aykırı olduğunu düşünen malik yasal yollara başvurabilir.

Toplantıya katılmayan malik revizyon bedelini öder mi?

Toplantıya katılmamak tek başına ortak gider yükümlülüğünü kaldırmaz. Toplantı çağrısı, karar yeter sayısı ve kararın usulü ayrıca incelenmelidir.

Revizyon ücretini kiracı mı öder?

Büyük ve kalıcı revizyonlar çoğunlukla mülk sahibinin sorumluluğunda değerlendirilir. Kira sözleşmesindeki hükümler ayrıca önemlidir. Yönetim bildirimi doğrudan kat malikine de göndermelidir.

Asansör firması doğrudan kat malikine icra yapabilir mi?

Bu durum sözleşmenin tarafına, faturanın muhatabına ve alacağın hukuki niteliğine göre değişebilir. Ortak gider payının tahsili çoğunlukla apartman yönetimi üzerinden yürütülür. Asansör firmasının kendi alacağı için başvuracağı yol ayrıca değerlendirilir.

Yeşil etiket varsa revizyon gerekmez mi?

Yeşil etiket, asansörün kontrol tarihinde kusursuz değerlendirildiğini gösterir. Daha sonra aşınma veya arıza meydana gelebilir. Bu nedenle aylık bakım devam etmeli ve yeni sorunlar takip edilmelidir.

Sarı etiketli asansörde revizyon zorunlu mudur?

Sarı etiket, giderilmesi gereken kusurlar bulunduğunu gösterir. Raporda belirtilen eksiklikler mevzuattaki süre içinde giderilmeli ve gerekli takip kontrolü yaptırılmalıdır.

Kırmızı etiketli asansör kullanılabilir mi?

Kırmızı etiket, asansörün güvensiz olarak değerlendirildiğini ifade eder. Can güvenliği bakımından raporda belirtilen eksiklikler acilen giderilmeli ve ilgili mevzuat süreci takip edilmelidir.

Kat maliki taksit isteyebilir mi?

Yönetim veya kat malikleri kurulu kabul ederse ödeme planı yapılabilir. Ancak taksit hakkı her durumda kendiliğinden doğmaz. Planın yazılı yapılması gerekir.

Ödemeyen kişinin borcu diğer maliklere bölünebilir mi?

Binanın güvenliğini sağlamak için geçici finansman ihtiyacı oluşabilir. Ancak ödemeyen malikin borcu ortadan kalkmaz. Yapılacak geçici tahsilat ve geri ödeme yönteminin kurul kararıyla ve hukuki destekle düzenlenmesi daha güvenlidir.

Revizyon yapılmadan asansör çalışmaya devam edebilir mi?

Bu durum tespit edilen eksikliğin niteliğine bağlıdır. Can güvenliği riski bulunan bir asansör gerekli işlemler yapılmadan kullanılmamalıdır.

Asansör revizyon kararı WhatsApp’tan alınabilir mi?

Kat malikleri kurulu kararlarının Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve toplantı usullerine uygun alınması gerekir. WhatsApp yazışması tek başına her durumda kurul kararının yerini tutmayabilir. Karar defterine usulüne uygun kayıt yapılmalıdır.

Yönetim revizyon faturalarını maliklere göstermek zorunda mı?

Kat maliklerinin ortak giderlerin hangi işlemler için kullanıldığını öğrenme ve hesapları inceleme hakkı bulunmaktadır. Yönetimin teklif, fatura ve ödeme kayıtlarını şeffaf biçimde saklaması gerekir.

MTA Akıllı Takip kat maliklerine ne kazandırır?

Bakım, arıza, fotoğraf, müdahale ve muayene kayıtlarının dijital olarak takip edilmesini sağlar. Böylece revizyon ihtiyacının geçmiş arızalarla ilişkisi daha kolay görülebilir.

Özetle Ne Yapmalısınız?

Asansör revizyon ücretini ödemeyen bir kat maliki varsa, sorunu büyütmeden şu sırayı takip edin:

Önce revizyonun teknik olarak gerekli olduğunu belgeleyin.
Periyodik kontrol ve servis raporlarını maliklerle paylaşın.
Kat malikleri kurulunu usulüne uygun şekilde toplayın.
Revizyon kararını karar defterine açıkça yazın.
Toplam bedeli ve her malike düşen payı gösteren tablo hazırlayın.
Yönetim planındaki gider paylaşım hükümlerini kontrol edin.
Kat maliklerine yazılı ödeme bildirimi gönderin.
Ödeme için makul ve kesin bir son tarih belirleyin.
Ödemeyen kişiye yazılı ihtar gönderin.
Sonuç alınamazsa icra takibi veya dava seçeneğini hukuki destekle değerlendirin.
Sarı veya kırmızı etiketli asansörde güvenlik çalışmalarını ertelemeyin.
Giriş katta oturmanın veya asansörü kullanmamanın her durumda muafiyet sağlamadığını açıklayın.
Kiracı yerine asıl kat malikini de bilgilendirin.
Revizyon öncesi ve sonrası bütün işlemleri fotoğraf ve belgelerle kayıt altına alın.
MTA Akıllı Takip sistemiyle bakım ve revizyon geçmişini şeffaf şekilde izleyin.
Her aşamada can güvenliğini mali tartışmaların önünde tutun.

Unutulmamalıdır ki asansör revizyonu yalnızca binanın değerini artıran bir harcama değildir. Kapı kilidi, fren, halat, hız regülatörü, kurtarma sistemi ve güvenlik devreleri gibi parçalar doğrudan insan hayatını ilgilendirir.

Bir kat malikinin ödeme yapmak istememesi, bütün bina sakinlerinin güvenliğini tehlikeye atacak şekilde sürecin durmasına neden olmamalıdır. Yönetim hem teknik çalışmayı zamanında yaptırmalı hem de ödemeyen malike karşı kanuni tahsil yollarını düzenli ve belgeli biçimde kullanmalıdır.

Mersin Teknik Asansör ile İletişime Geçin

Mersin Teknik Asansör olarak Yenişehir, Mezitli, Tece, Davultepe, Toroslar, Akdeniz, Tarsus, Tömük, Kargıpınarı, Kocahasanlı ve Erdemli bölgelerinde asansör bakım, arıza ve revizyon hizmetleri sunuyoruz.

Mezitli ve Yenişehir’deki yüksek katlı binalar, Tece ve Tömük’teki yazlık siteler, Adnan Menderes Bulvarı ve GMK Bulvarı çevresindeki yoğun kullanılan apartmanlar ile Toroslar’daki eski ve yeni yapılar için binanın ihtiyacına uygun teknik çözümler geliştiriyoruz.

Mersin’in nemli ikliminden kaynaklanabilecek paslanma, oksitlenme ve elektriksel temas sorunlarını bakım ve revizyon çalışmalarında özellikle değerlendiriyoruz.

MTA Akıllı Takip – QR kodlu bakım takip sistemiyle bakım, arıza, fotoğraf, muayene raporu ve teknik işlem kayıtlarının daha şeffaf şekilde izlenmesini sağlıyoruz.

Asansörünüzün revizyon ihtiyacı, sarı veya kırmızı etiket eksiklikleri, yıllık periyodik kontrol süreci ya da teknik yenileme çalışmaları hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Mersin Teknik Asansör

Telefon: 0532 678 25 43
Adres: Menteş Mahallesi 2598 Sokak No:24 Yenişehir, Mersin
Web sitesi: mersinteknikasansor.com

Can güvenliği için asansör revizyonunu ertelemeyin; yapılan her işlemi belgeli ve şeffaf biçimde takip edin.